物忘れ
よしをです。
このところ、急速に記憶力が低下している実感があります。
元々、長く営業職にありながら、人の名前を覚えるのが苦手でした。
交換した名刺の整理も苦手で、
とりあえず社名の５０音順に並べてはみるものの、
人事異動やご昇格など、
肩書が変わった同じ人の名刺が何枚も出てきたりします。
最近では、名刺管理アプリを導入する会社も増えてきました。
先日も、以前名刺交換をした取引先の部長から、
人事異動の挨拶がメールで送られてきました。
メールで連絡するにしても、
これまでなら、名刺を探してアドレスを打ち込んで、
という作業が必要でしたが、
おそらく、名刺管理アプリから情報を呼び出して、
一括送信できるのでしょう。
若い取引先担当者と話をすると、
名刺情報はスマホ経由で、会社の管理アプリから呼び出せるとのこと。
そういえば、昔は、会社に電話して、
事務の女性社員に、自分の机の中の名刺入れから、
担当者の名刺を探してもらったりしていたなあ。
「昭和ですよ、よしをさん」、と若い取引先担当者。
「悪かったね、僕はきみのお父さんより年上なんだよ」
便利なように思える名刺管理アプリですが、
途中からやろうとすると、相当大変です。
結局、名刺入れの情報を一から入力する作業は避けられないわけです。
「アナログな名刺整理も含めた、サービスもあるらしいですよ」
お金さえ出せば、何でもできるんだなあ。
さて、現実世界では、顔は覚えているけれど、名前が出てきません。
「さっき、道ですれ違った人、誰だったか？」
とりあえず、会釈して、相手も同じように会釈を返して。
「取引先だとは思うが…」
気になって、一所懸命思い出してみると、
自宅の近くのコンビニの店長だったりします。
最近では、物忘れをしても、すぐにネット検索で答えが出ます。
しかし、脳を活性化し、記憶を蘇らすためには、
自分で積極的に思い出す必要があるらしいので、
できるだけ、頑張って記憶を絞り出すように心がけています
有名なハリウッド俳優の名前が、思い出せません。
顔はもちろん、はっきりわかるし、
出演した主な映画もいくつか知っています。
いつも試しているのは、
５０音の「あ」から順に、記憶と結びつける作業です。
ちなみに外国人の場合は、アルファベット順。
「Ａ。アーノルド、アルバート…」、といった調子です。
こんな話を、先ほどの若い取引先担当者としていると、
「それって、九九がわからない子どもが、
３×３を、３+３+３に置き換えて答えを出すようなものじゃないですか？」、
と鋭い指摘。
いやあ、その通り（汗）。
ちなみに、その俳優は、アル・パチーノでした。
「あ」をとっくに通り越して、正解が見つけられなかったので、
ギブアップして、ネットで検索することになりました。
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不動産投資について⑦ ～管理会社選びの重要性③～
よしをです。
シリーズも３回目になりましたが、つくづく実感させられるのは、
不動産管理に限らず、
世の中には、いかにいいかげんな業者が多いか、ということです。
わたしも、Ａ社に関わってきたおかげで、
保有不動産が負担に思えてしまうことも、少なくありませんでした。
Ｃ社を最後の砦と、
すがるような気持ちで、近くの支店を訪問しました。
Ｃ社は地元を起点に、全国展開を積極的にすすめている業者で、
地元では、圧倒的な知名度があります。
自社店舗とサイト展開で、地元情報と、営業力に強みを感じる業者です。
まず、わたしの物件の現況を説明しました。
「このあたりは、最近、新築アパートが林立しているので、
多少苦戦するが、この物件なら、なんとか善戦すると思う」、
「こちらの物件は、なぜ、長期間、空いているのか、わからない」、
「こちらは、以前、ウチでリーシングしたことがある」、など、
目の前のＰＣで、それぞれの物件情報を確認しながら、
当該地区の状況について、的確なアドバイスを受けられました。
第一印象から、担当者の熱意を感じ取ることができました。
それから、正式にＣ社からの見積もりをもらいました。
まず、管理費を２～３％まで、値下げしてもらいました。
原状回復やリーシングも、相談しながらすすめたい、ということで、
多少、大家の手はかかりますが、
わたしも担当者と一体となって、管理をすすめる気力が沸いてきました。
思いきって管理のすべてをＣ社に変更し、現在に至ります。
不可抗力で、多少の空き室は発生しますが、
以前のように、長期間、空き室が発生することはありません。
Ｃ社とは、安心してリーシングを任せる人間関係が構築できています。
わたしの個人的な経験ですが、
管理会社は、全国チェーンではなく、
地元の有力チェーンが、確実なのではないかと思います。
Ｃ社には、大手でありながら、どこかブラック企業の雰囲気も感じますが、
リーシングの強さと、担当者のモチベーションの高さは、
大家にとって最大のプラス条件です。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
不動産投資について⑥ ～管理会社の重要性②～
よしをです。
所有不動産が増えるたびに、
それまでの管理会社を、すべてＡ社にチェンジしていきました。
Ａ社への不満は大きくなるばかりでしたが、
正直なところ、管理会社を代える作業が煩わしかったので、
放置していていました。
そして、
最後に購入した物件の管理を、Ａ社に切り替えてから、
半年が過ぎました。
あるとき、担当者から、
1か月前に退去があった部屋について、
「家賃不払いが２か月あった。一旦、大家さんに振り込んだ、
2か月分の家賃を返却してほしい」、という連絡がありました。
わたしは、
「家賃不払いがあるなら、退去前に相談すべき」、
「Ａ社に家賃を返金する理由がない」、
と反論しました。
ところが、担当者は、
「Ａ社のリーシングで入居した部屋以外は、家賃保証できない」、
といいます。
そんなバカなことはありません。
管理会社に返金する理屈はないのです。
想像するに、担当者は、会社の上司から、未収金を強く責められ、
「大家から返金させた」、という
言い訳をするつもりだったのかも知れません。
実際に、担当者の上司に、担当者からの話を伝えると、
大変びっくりした様子で、謝罪とともに、すぐさま返金の要求を撤回しました。
これまで我慢を重ねてきましたが、
この事件をきっかけに、さすがに、完全にキレてしまいました。
自分自身、仕事で忙しい時期だったのですが、
急遽、あたらしい管理会社を探すことになりました。
管理会社は、全国チェーンのＢ社と、地元広域密着のＣ社の２社から
選ぶことにしました。
まず、Ｂ社に訪問して、現在の状況を説明しました。
最初に、リーシングには絶対の自信があるという発言がありました。
管理費のディスカウントについても、検討するということで、
この日の訪問では、期待を感じました。
資料は郵送で構わない旨の説明をしたのですが、
説明に訪れた数日後、
郵送ではなく、自宅のポストに書類が入っていました。
中身をみるまでもなく、この会社に管理を依頼する気はなくなりました。
「宛名（わたしの名前）が違う」
Ｂ社への見積もり依頼時には、
わたしは名前を漢字（フルネーム）で記入しているのですが、
ファーストネームがまったく異なる「当て字」になっていました。
さらに、中身を確認すると、同じページが２枚続けてコピーされていて、
あるべきページが欠落しているのです。
提出する前に、確認しないのでしょうか？
わたしもビジネスマンの端くれですから、この見積もりのひどさはわかります。
Ｂ社には、すぐに連絡をして、即座に依頼をお断りしました。
次は、Ｃ社へのアプローチですが…。
長くなりましたので、この続きは、あらためて、また。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
不動産投資について⑤ ～管理会社選びの重要性①～
よしをです。
管理やリーシング（入居募集）など、自主管理で頑張っている、
サラリーマン大家さんもたくさんいるとは思いますが、
大概の場合、サラリーマンの不動産投資は、
物件の管理や入居の斡旋など、
ほとんどすべて管理会社にお任せにするケースが多いと思います。
以前にもお伝えしたように、わたしもそのようにやっています。
はじめの管理会社（Ａ社）は、買付と管理ができる業者でした。
最初に、その会社の仲介で物件を購入した際、
今後、物件を買い進めるにあたって、
よい物件を優先して紹介してもらうことを条件に、
管理も一括して依頼しました。
結果的に、これは大失敗でした。
しかし、不動産投資について、知識が浅かったわたしは、
深く考えずに、Ａ社に管理をゆだねてしまいました。
管理会社を判断する重要な判断材料は、
●管理費の値段や管理のクオリティ
●リーシングの決定力とスピード
●担当者の意欲（人間性も含めて）
だと思います。
ところが、Ａ社に管理・リーシングを一括で任せたところ、
打ち寄せる波のように、次々とボロが出てきました。
思い出すたびに、いまでも、腹立たしく思いますが、
いくつかエピソードをお伝えします。
月々の管理費は、家賃収入のα％という
取り決めをします（通常は、２～５％が多いと思います）。
Ａ社は、管理費が家賃の５％で、かなり高いほうでしたが、
当時、投資初心者のわたしには、
そんな基本的なこともわかりませんでした。
それでも、管理やリーシングに力のある業者であれば、
多少の管理費の高さは目をつぶってもいいのかもしれませんが、
投資家として、完全に努力不足、というか…反省です（恥）。
あるとき、
入居者から、エアコンの不具合が指摘され、
交換することになりました。
Ａ社からの見積もりは、約１０万円（定価です）。
もっと安く買えるはずだと主張しましたが、
提携している家電店の値段なので、
「妥当な価格」とのこと。
しかたがないので、
同じエアコンをわたしが直接、量販店に行って、７万円で購入しました。
ポイントを使ったわけでもなく、普通に店頭で買った値段であることを、
管理担当者に伝えても、全く反応がない状態で、がっかりしました。
（謝罪があってもいいと思うのですが）
また、あるとき、
退去があり、部屋の原状回復の見積もりが出ました。
ところが、すでに原状回復は終了しており、
壁紙を、すべて新しくした、とのことでした。
本来なら、原状回復の作業に入る前に、報告があるべきです。
これはこれで、管理会社の怠慢なのですが、
普通なら、原状回復作業自体が問題になることは少ないと思います。
しかし、今回は、「入居４か月で退去」という特別な事情がありました。
あえて壁紙まで全てはがして、貼りなおす必要があったのかどうか。
普通に部屋のクリーニングで充分だったのではないか、と思うのです。
（現場を見ていない大家にも、大きな責任がありますが）
それを指摘すると、
「決められたルールだから」の一点張りです。
もう、このころから、この管理会社には問題が多いことがわかってきました。
年末が近くなった頃、
一時的に、部屋が何室か、同時に空くことがありました。
空き室の発生は、管理会社のせいではないのですが、
リーシングは管理会社の責任です。
ところが、こちらが急かすまで、途中経過の報告もなく、
連絡がついたところで、「今やっている」、の蕎麦屋の出前です。
まったく、どんな努力をしているのかも、わからない状態でした。
リーシングの成功報酬にも、取り決めがあって、
家賃１～２か月など、管理会社によってばらつきがあります。
Ａ社の場合、基本は１か月分ですが、
なかなか決まらないなど、事情の変化に応じて、
大家の負担で、２か月に増額することになっています。
この場合、Ａ社の取り分はあくまでも１か月で、
リーシング専門の業者に１か月分のマージンを渡すという内容です。
しかし、それでも決まらないので、
成功報酬を３か月分とし、
２か月分は大家負担、１か月分はＡ社が負担する、
つまり、Ａ社は差し引き成功報酬なしで、
２か月分の成功報酬をリーシング業者に渡すという方法に変えました。
大家の取り分は相当少なくなりますが、
それでも、空き室の期間が長くなるよりはマシなので、
その条件を飲んで、募集を続けました。
ハイシーズンは、１～３月なのですが、全く決まらない状態です。
結局、入居が１室も決まらないまま、４月に入ってしまい、
その後、いくつかの部屋は埋まりましたが、
管理会社を交代するまで、
複数の部屋が空いたまま、管理を終えることになりました。
そして、とどめの一撃がきました。
このころには、担当者は何人も入れ替わっていて、
連絡がくるたびに、担当者が交代している状態でした。
身から出た錆といいますか…。
続きは、またの機会に。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
日曜の夜の憂鬱
よしをです。
毎週月曜日に会社で大切な会議があることもあって、
日曜日の夜は大概、憂鬱です。
憂鬱な気持ちになるのは、会議の間だけで充分なのに、
わざわざ前日に、しかも貴重な休日に、
憂鬱なリハーサルをしなければならないというのは、
なんともいえない損な気分です。
最近は、多くの会社でおこなっているようですが、
ストレスチェックという検査があります。
わたしの会社でも、年一回アンケート調査をおこなっていて、
わたしは、「イヤな上司との関係性」など、
人間関係に関する項目で、ストレス度合が図抜けています。
わたしは、周りからは、コミュニケーション能力が高いと
思われているようです。
しかし、調査結果が示すように、
実際のところは、かなり無理をして、人間関係を維持している
ことがわかります（自覚症状もあります）。
調査結果が、的を得ているだけに、
これだけ長く、同じ会社に勤務していながら、
「元々、組織に向いていないのかも？」
などと、自分の資質に疑問をもってしまうことも多々あります。
幼少の頃から、学校が嫌いでした。
日曜の夜は、現在と同じように憂鬱でした。
わたしは、日曜の夕方の国民的番組、「サザエさん」を
ほとんど見たことがありません。
家族全員が、「サザエさん」を見ているので、
わたしは居間で一人、テレビから背を向けていました。
でも、音は聞こえてきます。
とくに辛いのは、あのエンディング曲です。
休日の終わりを告げる、フィナーレのような、もの悲しいメロディ。
居間でテレビを見ている家族を尻目に、
逃げるように自室へ駆け込むのが、日曜の夕方の定番でした。
恥ずかしながら、５０歳を過ぎても、同じような精神状態です。
三つ子の魂というか、何というか（恥）。
大きな声では言えませんが、
３０年以上すっと、「会社行きたくない病」です。
考えるべきは、
「どうしたらイヤなことを考えずにすむのか？」
ということなのですが、結構、難しい作業です。
「わかっちゃいるけど…」ってヤツです。
昔は、４０歳は不惑でしたが、寿命が伸びている分だけ、
われわれは、精神的に未熟なのでしょう。
まだまだ青い、５５歳。
修行不足です。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
いまさら聞けない 「配偶者控除」
よしをです。
職場での、「今年、配偶者控除の上限が変わったらしいね」、
という世間話がきっかけです。
「配偶者控除」については、
恥ずかしながら、その仕組みについて、ほとんど知識がなく、
５５年間、生きてきました。
わたしの妻には、
子育てが一段落したら働きたい、という意欲もあり、
今更ですが、改正の中身を少し調査してみることにしました。
以下、聞きかじりの情報です。
皆さんの参考になればと思います。
その前に、「扶養控除って何？」、という疑問に
答えなければなりません。
「扶養控除」には、２種類あります。
２つ目は、「税法上の扶養」です。
今回、おもにお話しするのは、
２つ目の、「税法上の扶養」についてです。
納税者（おもに世帯主）に扶養家族がいる場合、
税の控除が受けられる制度を、
「（税法上の）扶養控除」といいます。
そのうち、配偶者を対象にした、
「配偶者控除」という項目があり、
配偶者の一定の収入に対して、税金を減額してもらえます。
２０１８年１月から、配偶者控除を受けられる、
配偶者の年収の上限が、（１０３万円⇒１５０万円）に
引き上げられました。
さらに、「配偶者特別控除」制度も、改正されました。
これは、配偶者の年収が控除の上限に達した場合でも、
金額の幅を設けて、段階的に税金控除を認める制度です。
これまでは、
配偶者の収入が（１０３万円～１４１万円）であれば、
税控除が認められる、配偶者特別控除の枠内とし、
１４１万円を超えると、控除はゼロになりました。
今回の改正では、
配偶者特別控除の枠は、（１５０万円～２０１万円）となり、
２０１万円を超えると、控除はゼロになります。
ちなみに、今回の改正において、
「社会保険上の扶養」の規定は変わりません。
すなわち、年収１３０万円を超えると、
「社会保険上の扶養」から外れ、
社会保険料が自己負担になりますので、注意が必要です。
（例外条件あり。自己責任にてお調べください）
こうしてみると、今回の改正は、
納税者にとって、おおむね有利に見えますが、当然デメリットもあります。
今回あらたに、以下の追加条件が加わりました。
「納税者（おもに世帯主）の年収上限」の設定。
配偶者および、配偶者特別控除の基準に、
配偶者の収入だけではなく、
納税者（おもに世帯主）の所得に応じて、
段階的に控除額が変化する仕組みが採用されました。
正確な数字は、各自でご確認いただきたいのですが、
おおまかに、年収９００万円を超えると、
実質的に、増税になるようです。
したがって、今回の法改正では、
高額所得者に厳しい内容になっているといえます。
皆さまも、お時間のあるときに調べてみてはいかがですか？
ちなみに、今回の改正は、扶養控除のうち、
学生がアルバイトする場合などの、
「１０３万円の扶養の枠」には変更はありません。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
不動産投資について④ ～沖縄の軍用地投資について～
よしをです。
沖縄が好きで、
以前は、よくオフシーズンに夫婦２人で旅行に行きました。
不動産投資をはじめた頃、
リゾートマンションを買って、自分で使わないときは民泊にして、
などと妄想していましたが、自ら移住するならともかく、
管理の難しさを考えると、現実的ではないように思います。
沖縄は、周りがすべて海に囲まれています。
毎年のように、台風の被害があり、
建物のメンテナンスは大変そうです。
海辺の建物は、風の影響で、
ガラスに砂の細かいキズがつきやすいですし、
建物の金属部分は、塩害の影響を受けやすいと想像します。
しかし、人口減少傾向にある日本において、
人口が増え続けている沖縄には、
投資先としてのポテンシャルは高いと考えています。
以前、作家の百田尚樹さんが、
「沖縄基地の地主は、六本木ヒルズに住んでいる大金持ちだ」、
と発言して、俄然注目が集まったことを知り、
「軍用地投資」について、少し調べてみました。
大変不思議なことですが、軍用地は不動産屋やネットで、
普通に売られています。
軍用地投資のメリットは、
- 借主が日本政府なので、確実に支払われる（空きリスクなし）
- 借地料は減額することなく、上昇し続けている
- 評価額が極端に低いので、固定資産税が安い
一方、デメリットは、
- 支払いが年１回であること
- 利回りは３％前後と低いこと
- 基地移転によって、土地の価値が二束三文になることも
さて、投資対象としては、いかがなものでしょう？
利回りを考えると、保険など、手堅い商品は他にもあるように思います。
しかし、基地移転になった場合、再開発によって、
土地の価値があがる可能性があるとしたら、
投資としては大成功です。
もし、そのような、都合のいい物件があるなら、
しばらく定期預金のつもりで、資産を凍結しておいて、
子どもの世代か、孫の世代になるかわかりませんが、
いつの日か、基地の移転まで、粘り強く待つ方法もあるかもしれません。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
