不動産投資について

よしをです。

家庭をもってから、今後の生活の不安へのなにがしかの対策が必要に思われ、

数年前から、少しですが、不動産投資をはじめました。

世の中には、不動産に関するいろんな本が出回り、様々なことが書かれています。

それだけ、不動産投資への関心が高いということでしょう。

そこで得られたのは、ごく当たり前のことですが、

「目標によって、方法は異なる」、という結論です。

●手練手管をつくして、金融機関から３億円を引き出して利回り１５％の

  マンションを１棟買い、まとまった家賃収入を元手に、さらに現金で買う。

  その繰り返し。

●３００万円で空き家を現金で買って賃貸。コツコツ家賃をためて買い増し。

●土地持ちなら、迷わず敷地内にマンション。自分は最上階に住んで、

  住宅ローンも含め、賃貸料で楽々返済。

などなど。

これらの方法に従って大成功した人や、脱サラに成功した人もいるでしょう。

しかし、わたしの投資の「目標」は、サラリーマンを続けつつ、

卒サラ後の生活に多少の助けになれば、という考えです。

わたしには、上記のような極端な成功例のように、

募集や管理、リフォームまで、すべて自分でやるというような

知見や興味や、気力、時間の余裕もなく、

脱サラを賭けて大博打を張るつもりもありません。

したがって、結論は次の様になります。

「不動産投資は、ほどほどに」

ライフスタイルを根本から変えて極端にやらない限り、不動産は儲かりません。

 不動産を持ってみて、「１部屋あたり毎月１万円」の利益があったらいいな、

というのが最初の理想でした。

しかし、実際はそんなにうまくいきません。

たとえば、５０００万円でアパートを購入した場合、

部屋数８部屋、家賃４．５万円として、月々の家賃収入は３６万円。

１０００万円を頭金、４０００万円のアパートローンを組んだと仮定します。

家賃収入からローン分を差し引いて（２０万円とします）、残りは１６万円。

さらにかかる経費は、おもなところで、

⇒管理料を５％として月１．８万円

⇒固定資産税（年間２０万円）が月あたり１．７万円

したがって、月１２．５万円が利益です（１万円×８部屋＝８万円を上回りますね）。

しかし、実際には、空き室のリスクや、修繕（湯沸し器やクーラー、水回り）など、

不測の出費の可能性があります。

空き室になった場合、まず部屋の原状回復をしなければなりません。

あらたな入居者が決まった場合は、管理会社への成功報酬（家賃の１～２か月）が

必要になります。

これで、部屋ごとの利益が１万円をこえるのは、かなりハードルが高いといえます。

そんなに儲からないのであれば、何のための不動産投資かって話ですが、

わたしの場合は、生命保険の代わりという意味が大きいです。

不動産ローンを組む場合、「団体信用生命保険（団信）」という制度があります。

これは、通常のローンよりも、少し利息が高いのですが、

本人の死亡や重篤な障害がおこった場合、ローン支払いの残金と

相殺してくれる制度です。

わたしはこの団信に加入することで、アパート投資が生命保険と同じような

意味をもつと考えました。

また、ローンを完済するまで（たとえば２０年間）その物件を持ち続ければ、

以後は、家賃はかなりの金額が利益として残るし、

売却益がでるなら、ローン完済前に、売却を選択する手もあります。

わたしはまだ、いずれの道を選択するかは決めていません。

まずは、毎年のキャッシュフローがマイナスにならないように注意しながら、

あせらず、粘り強く維持したいと考えています。

投資という意味では、結果が出るのに時間がかかりすぎるのは欠点ですが、

株やＦＸのようなリスクが少ないことを考えると、

不動産投資は、わたしの性分にあっていると評価しています。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。