不動産投資について⑤ ～管理会社選びの重要性①～

よしをです。

管理やリーシング（入居募集）など、自主管理で頑張っている、

サラリーマン大家さんもたくさんいるとは思いますが、

大概の場合、サラリーマンの不動産投資は、

物件の管理や入居の斡旋など、

ほとんどすべて管理会社にお任せにするケースが多いと思います。

以前にもお伝えしたように、わたしもそのようにやっています。

はじめの管理会社（Ａ社）は、買付と管理ができる業者でした。

最初に、その会社の仲介で物件を購入した際、

今後、物件を買い進めるにあたって、

よい物件を優先して紹介してもらうことを条件に、

管理も一括して依頼しました。

結果的に、これは大失敗でした。

しかし、不動産投資について、知識が浅かったわたしは、

深く考えずに、Ａ社に管理をゆだねてしまいました。

管理会社を判断する重要な判断材料は、

●管理費の値段や管理のクオリティ

●リーシングの決定力とスピード

●担当者の意欲（人間性も含めて）

だと思います。

ところが、Ａ社に管理・リーシングを一括で任せたところ、

打ち寄せる波のように、次々とボロが出てきました。

思い出すたびに、いまでも、腹立たしく思いますが、

いくつかエピソードをお伝えします。

月々の管理費は、家賃収入のα％という

取り決めをします（通常は、２～５％が多いと思います）。

Ａ社は、管理費が家賃の５％で、かなり高いほうでしたが、

当時、投資初心者のわたしには、

そんな基本的なこともわかりませんでした。

それでも、管理やリーシングに力のある業者であれば、

多少の管理費の高さは目をつぶってもいいのかもしれませんが、

投資家として、完全に努力不足、というか…反省です（恥）。

あるとき、

入居者から、エアコンの不具合が指摘され、

交換することになりました。

Ａ社からの見積もりは、約１０万円（定価です）。

もっと安く買えるはずだと主張しましたが、

提携している家電店の値段なので、

「妥当な価格」とのこと。

しかたがないので、

同じエアコンをわたしが直接、量販店に行って、７万円で購入しました。

ポイントを使ったわけでもなく、普通に店頭で買った値段であることを、

管理担当者に伝えても、全く反応がない状態で、がっかりしました。

（謝罪があってもいいと思うのですが）

また、あるとき、

退去があり、部屋の原状回復の見積もりが出ました。

ところが、すでに原状回復は終了しており、

壁紙を、すべて新しくした、とのことでした。

本来なら、原状回復の作業に入る前に、報告があるべきです。

これはこれで、管理会社の怠慢なのですが、

普通なら、原状回復作業自体が問題になることは少ないと思います。

しかし、今回は、「入居４か月で退去」という特別な事情がありました。

あえて壁紙まで全てはがして、貼りなおす必要があったのかどうか。

普通に部屋のクリーニングで充分だったのではないか、と思うのです。

（現場を見ていない大家にも、大きな責任がありますが）

それを指摘すると、

「決められたルールだから」の一点張りです。

もう、このころから、この管理会社には問題が多いことがわかってきました。

年末が近くなった頃、

一時的に、部屋が何室か、同時に空くことがありました。

空き室の発生は、管理会社のせいではないのですが、

リーシングは管理会社の責任です。

ところが、こちらが急かすまで、途中経過の報告もなく、

連絡がついたところで、「今やっている」、の蕎麦屋の出前です。

まったく、どんな努力をしているのかも、わからない状態でした。

リーシングの成功報酬にも、取り決めがあって、

家賃１～２か月など、管理会社によってばらつきがあります。

Ａ社の場合、基本は１か月分ですが、

なかなか決まらないなど、事情の変化に応じて、

大家の負担で、２か月に増額することになっています。

この場合、Ａ社の取り分はあくまでも１か月で、

リーシング専門の業者に１か月分のマージンを渡すという内容です。

しかし、それでも決まらないので、

成功報酬を３か月分とし、

２か月分は大家負担、１か月分はＡ社が負担する、

つまり、Ａ社は差し引き成功報酬なしで、

２か月分の成功報酬をリーシング業者に渡すという方法に変えました。

大家の取り分は相当少なくなりますが、

それでも、空き室の期間が長くなるよりはマシなので、

その条件を飲んで、募集を続けました。

ハイシーズンは、１～３月なのですが、全く決まらない状態です。

結局、入居が１室も決まらないまま、４月に入ってしまい、

その後、いくつかの部屋は埋まりましたが、

管理会社を交代するまで、

複数の部屋が空いたまま、管理を終えることになりました。

そして、とどめの一撃がきました。

このころには、担当者は何人も入れ替わっていて、

連絡がくるたびに、担当者が交代している状態でした。

身から出た錆といいますか…。

続きは、またの機会に。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。