サブリース問題

よしをです。

サブリース契約とは、

賃貸物件の「一括借り上げ」に代表される、空室保証システムです。

昨今、サブリース専門業者のトラブルを、多く目にするようになりました。

今回のブログでは、サブリースの危険について、

フォーカスを当ててお伝えしたいと思います。

サブリース契約の課題は、おもに、以下の４つです。

①契約賃料と更新

②免責期間

③原状回復費用

④倒産リスク

①について

サブリースで有名なのが、「３０年間一括借り上げシステム」ですが、

「３０年間、同じ賃料を保証する」、

という、夢のような契約ではありません。

契約期間は、２年間が多く、

契約更新ごとに、金額の見直しをすることになっています。

さらに、契約更新については、

サブリース会社が拒否できる仕組みにもなっています。

つまり、契約料金の交渉は、業者が圧倒的に有利だということです。

いざとなったら、業者は契約終了をちらつかせてきます。

これは、オーナー側には厳しい。

②について

免責期間とは、家賃が入ってこない期間を設定する仕組みで、

退去時から３０日とか、６０日間などの期間が設定されます。

「サブリースの家賃保証って、どうなってるの？」、

という話なんですが、盲点になりがちだといいます。

③について

原状回復費用はオーナー負担というケースが多いといいます。

しかも、指定業者が決まっている場合が多く、

費用が割高になるケースが多いようです。

費用には、ちゃっかり、リース会社のマージンが乗っています。

④について

これは、サブリース会社に限ったことではありませんが、

金融庁の方針転換（※次回ブログでお伝えします）が、

サブリース会社をターゲットにしているらしいことを勘案すると、

今後、これらの会社の倒産リスクは、高まってくると予想されます。

サブリース会社が保証する家賃は、

相場の７０～９０％程度だといわれています。

これはスタート時点の家賃で、更新ごとに少なくなる可能性があります。

それでも、オーナーとしては、

管理の煩わしさから解放されるのは、メリットといえばメリットでしょうか。

あとは、確定申告が楽なことか…。

実は、最近のサブリース会社とのトラブル報道に関して、

わたしは、オーナー側には同情しません。

どんな投資でも、最終的には自己責任だと考えているからです。

冷たい言い方ですが、

問題のある業者を選んだのも自己責任です。

これまで、不動産投資は、

「自分がどこまで直接関われるかが、ポイントになる」、

というお話をしました。

サブリースは、「直接の関りがゼロ」という、究極のスタイルですから、

ある日、隠れているリスクが表面化すると、

突然、自己責任が問われ、対応できません。

これが、最大のデメリットだと考えています。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。