レオパレス２１問題に思うこと

よしをです。

わたしも、ささやかながら不動産投資をしていることから、

レオパレス２１の不祥事については、考えさせられることがあります。

今回の一連の報道では、

建物の不正工事に関する問題がクローズアップされていますが、

それは大きな問題として、実は、そのほかにも、

レオパレスを含む、不動産仲介業者がすすめる賃貸経営の危うさについて、

思うところがあり、お伝えしたいと思います。

土地を相続した場合など、当座は使い道のない土地の活用について、

アパート経営を考えてみる、という選択肢はあるでしょう。

しかし、収支計算をしてみれば、すぐにわかることですが、

新築アパート・マンションで利益を出すことは、簡単なことではありません。

さらに、多額の銀行融資を前提に、土地を購入し、

建物を新築するというスタイルの投資については、

たまたま交通至便で、土地値の安い物件に出会って購入したとしても、

利益を出すことは、さらに困難です。

現実的な話を少しします。

たとえば、建築費については、木造の場合で、坪単価は５０万円程度、

軽量鉄骨で８０万円程度、鉄筋コンクリートで１００万円程度が相場です。

不動産経営が成り立つために、

家賃設定と、回収期間を想定するわけですが、

感覚的に、当初の利回りは、５％前後になると考えていいでしょう。

この利回りと、金融機関からの融資利率を考えて、収支予測をするわけです。

利回り５％については、あくまでも、入居率１００％の仮定であり、

実際には、入退去はつきものです。

アパート経営をしたことがあればわかりますが、

退去後には、メンテナンスをするための、一定の期間が必要ですし、

空室期間は、収入はゼロになります。

また、退去後のメンテナンスには、まあまあ費用がかかります。

さらに、いつまでも新築ではないので、入退去を繰り返し、

１０年、１５年と、年数がたつうちに、家賃は下がっていきます。

本来は、ここまで想定して、

アパート・マンションの新築に、踏み切るべきだと思います。

しかし、実際に、このような手順を踏んでいる人はほとんどいません。

そのシミュレーション不在の穴を埋めているのが、不動産投資会社ですが、

数千万円、あるいは億単位の不動産経営を、

他人に丸投げにしてしまうことが、大変危険なのです。

わたしが保有する不動産は、すべて中古で購入したアパートです。

それぞれ、築年数１０年程度の物件です。

新築よりも家賃は低くなりますし、入退去とともに、家賃は下がりますが、

管理会社の見直しを何度かおこなうなど、手をかけ、

できるだけ、空室期間を短くするために、苦心しています。

アパート経営は、到底、不労所得というようなものではないと実感します。

管理会社からの、退去や入居の決定の連絡のたびに、一喜一憂するのも、

物件を保有する以上、プレッシャーも感じますが、宿命です。

しかし、自分でできる範囲ではありますが、

頭を使い、力を注ぐことに、やりがいも感じているのです。

不動産会社がすすめる空室対策に、

一括借り上げなどの、サブリース契約があります。

これは、入居があってもなくても、一定の家賃が入る仕組みで、

大家の手間も一切かかりませんし、夢のような提案に思えます。

しかし、サブリースには、危険が潜んでいます。

そもそも、サブリースの場合の家賃は、

不動産会社が多くコミッションをとるため、大家の手元には、

通常の家賃から、大きく割り引かれた金額が、振り込まれます。

その代償として、空室に対しても家賃が払われるというわけです。

ここまでなら、納得できる範囲かもしれませんが、

たとえば、契約後１０年に、家賃の減額が提示されるというように、

サブリース契約は、一定期間後に見直しがされることになっています。

さらに、その後の継続契約においては、

家賃見直しを毎年おこなうといった、条件がつけられます。

家賃の減額幅は、サブリース会社の「言い値」です。

それでも、サブリース契約が解約となって、全室空室になれば、

大変なリスクですから、大家は、減額を断わることが難しくなります。

つまり、何年後かに、他人任せにしたツケとなって返ってくるのです。

わたしの物件で、

ある不動産会社の、サブリース付きのアパートがあったのですが、

サブリース契約の解消を条件にして、購入したことがあります。

このときは、全室空室にして受け渡しをしたのではなく、

精算金を支払って、入居者を引き継ぎました。

購入後、空室が出た場合でも、

自力（別の不動産会社と専任契約しました）でリーシングしたほうが、

有利だと判断したためです。

最近は、ネットなどを中心にして、怪しげな不動産コンサルが暗躍し、

土地の購入から新築まで請け負う提案をし、

まんまと乗せられる大家さんもいるということです。

確実に儲かる物件があれば、シロウトに話が回ってくることなどなく、

コンサルが自分で購入するはずです。

これは、どんな儲け話でも同じ、

美味しすぎる話には裏があるということを、肝に銘じましょう。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。