さあ来い 卒サラ!          ~悔いのないセカンドライフを目指して~

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不動産投資における私見

 

よしをです。

 

わたしは、ささやかながら不動産投資をしていますが、

これだけで生計を立てられるレベルには至っていません。

卒サラして、大家業として独立するためには、

月50万円程度のキャッシュフロー(※)が必要だろうと想像しますが、

わたしには、そこまでの資金力がないので、

卒サラ後の生活のために、

このほかに、あらたにビジネスをスタートさせる必要があります(汗)。

 

キャッシュフロー(CF)とは、

家賃収入から、金融機関への返済、税金、管理会社への支払い、

光熱費などの維持管理費などの、諸経費を差し引いた、

いわゆる手取りのことです。

 

今回は、わたしの不動産投資の基本的な考え方についてお伝えします。

 

物件の所在地によって家賃相場も異なり、計算が難しいところですが、

議論を単純にするため、まずは、書籍やネットなどでよくみる、

月50万円のCFを達成するためのシミュレーションを紹介します。

 

(一般的な月50万円のCFを生むシミュレーション)

●必要戸数は24~25戸

●物件数で、3~5棟

●物件価格は2~3億円

●自己資金は10%(2000~3000万円)

といったイメージです。

なお、入居率は90%、1戸あたりのCFを、2万円と想定しています。

 

わたしの構想は、このシミュレーションとはかなり異なります。

決定的な考え方の違いは、入居率です。

前段では、入居率を90%として、CFを算出していますが、

現実的には、間違いなく、もっと低くなります。

アパート・マンションの入居期間は、

単身で3年、家族で5年程度が平均値だといわれています。

したがって、入居者は、かなり頻繁に入れ替わります。

退去があれば、原状回復や募集の期間を必要としますから、

最低でも、2か月程度の空室期間が発生します。

それらの事情を踏まえると、

いくら優秀な物件でも、年間の入居率はおそらく80%が限度です。

ちなみに、上記サンプルCFには、原状回復の費用も含まれていません。

 

わたしは、自身で所有する個別の物件の収支に関しては、

30%の空き室率で、赤字が出ないように初期設定しています。

たとえば、わたしの所有する8戸のアパートについて、

最悪、一気に3部屋、空きが出た場合でも、

その月のCFがマイナスにならないように設定しています。

そして、CFからの逆算により、

自己資金は、20%必要だという結論に達しています。

CFについては、月あたり(8戸×1万円=8万円)を想定していますが、

このお金は、収益というよりも、修繕などの予備費と考え、

使わずに置いてあります。

 

サラリーマンが融資を受ける際、

おおよそ年収の30倍が、融資限度枠だといわれています。

年収1000万円のサラリーマンの場合、融資限度は3億円になります。

もし、自己資金が潤沢にあれば、

自己資金7600万円(20%)で、3.8億円の物件購入が、

ギリギリ可能な投資範囲です。

しかし、自己資金を7600万円準備するというのは、

一般的なサラリーマンとしては、現実問題、難しいでしょう。

 

たとえば、自己資金を抑制する投資方法としては、

自己資金がゼロの、フルローン不動産投資がありますが、

あまりにハイリスクであり、CFを押し下げることになるので、

個人的にはおススメしません。

フルローンの場合、たとえば、わたしの8戸の物件を例にとれば、

空室が2室発生した瞬間に、

当月と、原状回復および募集期間を含めた2~3か月間は、

CFが赤字に転落します。

 

ご紹介したのは、あくまでも、わたし個人の不動産投資における考え方です。

これ以上のリターンを狙うとすると、

あとは、自身で、どの程度のリスクを背負うのかという問題になりますが…。

 

不動産投資は、実は、それほど儲かりません。

 

 

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。