不動産投資における私見
よしをです。
わたしは、ささやかながら不動産投資をしていますが、
これだけで生計を立てられるレベルには至っていません。
卒サラして、大家業として独立するためには、
月50万円程度のキャッシュフロー(※)が必要だろうと想像しますが、
わたしには、そこまでの資金力がないので、
卒サラ後の生活のために、
このほかに、あらたにビジネスをスタートさせる必要があります(汗)。
※キャッシュフロー(CF)とは、
家賃収入から、金融機関への返済、税金、管理会社への支払い、
光熱費などの維持管理費などの、諸経費を差し引いた、
いわゆる手取りのことです。
今回は、わたしの不動産投資の基本的な考え方についてお伝えします。
物件の所在地によって家賃相場も異なり、計算が難しいところですが、
議論を単純にするため、まずは、書籍やネットなどでよくみる、
月50万円のCFを達成するためのシミュレーションを紹介します。
(一般的な月50万円のCFを生むシミュレーション)
●必要戸数は24~25戸
●物件数で、3~5棟
●物件価格は2~3億円
●自己資金は10%(2000~3000万円)
といったイメージです。
なお、入居率は90%、1戸あたりのCFを、2万円と想定しています。
わたしの構想は、このシミュレーションとはかなり異なります。
決定的な考え方の違いは、入居率です。
前段では、入居率を90%として、CFを算出していますが、
現実的には、間違いなく、もっと低くなります。
アパート・マンションの入居期間は、
単身で3年、家族で5年程度が平均値だといわれています。
したがって、入居者は、かなり頻繁に入れ替わります。
退去があれば、原状回復や募集の期間を必要としますから、
最低でも、2か月程度の空室期間が発生します。
それらの事情を踏まえると、
いくら優秀な物件でも、年間の入居率はおそらく80%が限度です。
ちなみに、上記サンプルCFには、原状回復の費用も含まれていません。
わたしは、自身で所有する個別の物件の収支に関しては、
30%の空き室率で、赤字が出ないように初期設定しています。
たとえば、わたしの所有する8戸のアパートについて、
最悪、一気に3部屋、空きが出た場合でも、
その月のCFがマイナスにならないように設定しています。
そして、CFからの逆算により、
自己資金は、20%必要だという結論に達しています。
CFについては、月あたり(8戸×1万円=8万円)を想定していますが、
このお金は、収益というよりも、修繕などの予備費と考え、
使わずに置いてあります。
サラリーマンが融資を受ける際、
おおよそ年収の30倍が、融資限度枠だといわれています。
年収1000万円のサラリーマンの場合、融資限度は3億円になります。
もし、自己資金が潤沢にあれば、
自己資金7600万円(20%)で、3.8億円の物件購入が、
ギリギリ可能な投資範囲です。
しかし、自己資金を7600万円準備するというのは、
一般的なサラリーマンとしては、現実問題、難しいでしょう。
たとえば、自己資金を抑制する投資方法としては、
自己資金がゼロの、フルローン不動産投資がありますが、
あまりにハイリスクであり、CFを押し下げることになるので、
個人的にはおススメしません。
フルローンの場合、たとえば、わたしの8戸の物件を例にとれば、
空室が2室発生した瞬間に、
当月と、原状回復および募集期間を含めた2~3か月間は、
CFが赤字に転落します。
ご紹介したのは、あくまでも、わたし個人の不動産投資における考え方です。
これ以上のリターンを狙うとすると、
あとは、自身で、どの程度のリスクを背負うのかという問題になりますが…。
不動産投資は、実は、それほど儲かりません。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。