３点ユニットバス

よしをです。

バス、トイレ、洗面台の３つが一緒になっているタイプの、

ユニットバスのことを、３点ユニットバスといいます。

２０００年代に入ってからの新築物件は、

ほとんどバス、トイレは別のものが主流ですが、

１９９０年代以前につくられた、単身向けのワンルームマンションでは、

この３点ユニットバスが流行しました。

水回りを集約することで、その分、居室スペースを大きくとれるわけですが、

時代の変遷とともに、不人気物件の象徴のように、

扱われるようになってしまいました。

３点ユニットバスの不人気の理由としては、

①シャワーカーテンにカビが生えやすいことや、掃除が面倒なこと

②湯船に浸かりづらいこと

③来客があると、風呂とトイレを同時に使えないこと

④風呂のあと、トイレを使う場合、足元が濡れること

⑤トイレットペーパーが濡れること

⑥窓がないので、換気扇を長時間回す必要があること

などが挙げられます。

なるほど、人気がない理由がわかります。

インターネットの物件探しサイトでも、

大多数の人が、バス・トイレ別にチェックを入れて調べています。

もし、わたしが独り暮らしをするとしたら、可能であれば、

やはり、３点ユニットバス物件は、避けるだろうと想像しています。

不動産投資の立場で考えた場合にも、同じような事情があります。

割安感のある物件（ワンルームマンションなど）は、

やはり、３点セットものが多くなっています。

お得感があるように思えますが、家賃も低くなるため、

必ずしも、割安物件とはいえません。

したがって、わたしも、自身の不動産投資物件選びの際には、

バス・トイレ別の物件を検討し、購入しています。

そのような事情を反映して、昨今、工事業者からは、

３点ユニットバスを分離させる工事が提案されています。

分離工事には、問題点が２つあります。

まずは、費用の問題です。

いろいろ調査してみて、値段はピンキリですが、分離工事には、

おおまかに、１２０～２００万円かかるようです。

収益性の点で合理的かどうか、計算してみましょう。

これも、いろんな不動産情報からの聞きかじりですが、

３点ユニットバスを改修して、バス、トイレ別にした場合、

家賃を８０００円～１万円アップできる可能性があるようです。

アップ分を１万円とすると、かりに、空室期間がなかったとしても、

回収には、（１２０か月～２００か月）かかる計算になります。

年数にして、（１０～１７年）が必要だということで、

費用対効果を考えると、はっきりいって、お話になりません。

収益性が認められるのは、キャピタルゲイン（売買益）によるものです。

トイレを分離させることで、不動産の価値が上がります。

当該の物件を売却しようとする場合、

購入価格よりも１２０～２００万円以上プラスで売ることができれば、

キャピタルゲインが生まれます。

もうひとつ、気になるのは、３点ユニットを分離した場合に、

トイレを置くスペースが確保できるかどうか、という問題です。

トイレのスペースは、最低でも、２畳程度は必要です。

ワンルームの場合、居住空間をつぶしてトイレをつくる場合、

生活スペースが、極端に狭くなります。

したがって、押し入れ部分をつぶして、トイレを設置するのが基本ですが、

収納スペースがなくなり、別の不自由が発生してしまうことが多くなります。

３点ユニットバスの分離は、ワンルームの場合でも、広めの物件なら可能です。

機会と予算に余裕があれば、

一度、このようなマンション再生にトライしてみたいですね。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。