未登記建物

よしをです。

先日、未登記建物を含む、不動産の売り込み情報が、

わたしのアドレスに飛び込んできました。

格安物件だったので、心が動きましたが、

わたしに、「未登記」に関する知見がないため、決断できませんでした。

今回は、不動産の登記について、お話ししたいと思います。

不動産の登記には、「表題部」登記と、「権利部」登記の２種類があります。

「表題部」には、不動産の所在地や地目、地積などが記されています。

「権利部」には、所有権や抵当権が記されています。

不動産登記法では、建物の所有者に、取得（完成）後１か月以内に、

建物の「表題部」登記申請をおこなう義務が、課せられています。

表題部登記は、固定資産税や都市計画税を徴収するために必要な情報です。

一方で、「権利部」の登記は義務ではなく任意です。

権利部の登記は義務ではありませんが、登記をおこなわないことで、

第三者に、当該不動産の権利を主張できないという問題があります。

また、当該不動産を担保にした融資は受けられません。

建物を新築する場合、金融機関から融資をうけるためには、

当該建物に、抵当権の登記が求められます。

つまり、建物の新築とともに、登記がされるのが常識的なケースです。

しかし、融資をうけずに自己資金だけで新築した場合は、

行政や金融機関など、どこからも、登記を要求されませんから、

登記がなされず、未登記の状態が発生するのです。

また、のちに建てられた増築部分についても、

融資をうけない現金決済であれば、登記されないケースもあります。

違法建築の場合は、当然、ほとんど未登録です。

のちに、所有者が亡くなって、事情を知る人がいなくなってしまい、

未登録建物は、さらに複雑な状況を呈することが、少なくないのです。

このような未登記建物を購入する場合、

現金購入であれば、問題はないようにも思われますが、

その時点ではよくても、売却を考えた場合には、

問題の先送りをするだけの結果になります。

なぜなら、次の買い手も現金で購入する必要がありますから、

処分についても、かなり限定的になってしまうのです。

したがって、それらの不動産を購入したのちには、

あらたに、建物の登記をおこなうのが無難です。

登記のためには、本来、建築確認通知書と検査済証が必要なのですが、

おそらく、そのような書類は残っていないでしょう。

したがって、土地家屋調査士の調査を経て、法務局の登記官と、

自分が所有者として認められる方法や必要な手続きを、

調整することになります。

未登記建物といっても、すでに課税されているケースも多くあります。

市町村の固定資産税課が、調査をおこない、

未登記建物を発見して、所有者を確認し、課税しています。

その場合は、登記を経ても、おそらく税額は変わらないと思いますが、

行政が当該の未登記建物を把握していない場合には、

登記することによって、あらたに課税対象になります。

ただし、その場合でも、過去に遡って請求されることはないようです。

繰り返しになりますが、後々のトラブルを回避するためには、

面倒がらずに、未登記建物に登記をすること、

その前提として、土地家屋調査士に調査を依頼することが先決です。

土地家屋調査士の調査費用は、一般的に、

２００㎡以下の床面積の場合で、８万円前後だそうです。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。