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こじれた不動産物件はプロでも難しい

よしをです。

 

 

JR名古屋駅周辺では、リニア新幹線の開業を控え、

不動産の再開発がすすんでいます。

駅周辺の地区は、高層ビルの建設ラッシュで、不動産価格も高騰しており、

一部では、バブル期を彷彿させる、地上げもおこなわれているようです。

そんな名古屋駅周辺の不動産状況について、

気になるニュースを見つけました。

 

場所は、名古屋駅から徒歩15分ほどの場所で、

10棟並びの、それぞれ2階建ての、古い長屋です。

この長屋は、数年前に、当該不動産(土地、建物)の所有者が代わり、

かなり強引な地上げが行われた結果、10棟中、7棟が退去し、

残りは3棟になりました。

現在も、地上げ業者により、空き家となった隣家の、

玄関口や窓ガラスが破壊されるなど、退去に応じない住民に対して、

業者の嫌がらせが続いているというニュースでした。

 

このあたりは戦災にも遭っていないそうで、

当該の長屋は、築90年になり、さすがに建物は古くなりましたが、

映像を見る限り、すぐに倒壊する状態ではなさそうです。

ニュースでインタビューされていた住民のひとりによれば、

住民は、親の代から、この長屋に住み続けていて、

本人も高齢になり、いまさら他所に引越ししたくないということでした。

 

長年、住み続けた家を離れるのは辛いと思いますが、

その先の事情を冷静に聞いてみると、

同じく、賃貸物件を所有する者として、

正直なところ、この物件の所有者に同情したくなるような内容でした。

 

この長屋は、もちろん借家であり、家賃は月18000円だということです。

古い物件であることを差し引いても、

名古屋駅周辺にあって、このような家賃は考えられません。

駅からの距離など、同じような条件の貸家を探すことは難しいでしょうが、

最低でも、家賃は月4~5万円にはなると推測します。

 

想像するに、この長屋では、年単位どころか、

数十年にわたって、家賃の改定がされていないようです。

破格の低家賃の家に住み続けている住民にしてみれば、

家への愛着以上に、経済的な面からも、

「この家を離れたくない」というのは、当然の意見でしょう。

一方、所有者にしてみれば、

「さすがに、もう立ち退きを了解してほしい」というのが本音です。

(嫌がらせ行為は問題外ですが…)。

 

なぜ、このようなことになるのかといえば、

前オーナーの努力不足(家賃の見直しがされていない)もさることながら、

借主が、借地借家法という、

借主保護の色彩の強い法律に守られているからです。

 

貸主と借主の間で、借家を契約する際には、

期間を定める場合と、定めない場合、いずれも認められています。

解約にあたって、契約期間を定めていない場合は、

貸主から解約申し込みをして、借主の了解を得る必要がありますが、

契約期間が設定してある場合でも、事情は同じです。

つまり、契約期間が終了すれば、簡単に解約できるというわけではなく、

解約するための「正当な理由」が必要になるのです。

 

「正当な理由」とは何でしょうか。

少し割愛しますが、借地借家法では、以下のように規定しています。

 

1.貸主が当該不動産の使用を必要とする事情があること

2.当該不動産がどのように使用されていたか

3.立ち退き料(1,2の事情を前提)

 

たとえば、建物が老朽化している場合、倒壊する危険があれば、

建て替えのための退去は、正当であると認められますが、

通常の使用に差支えがない状態であれば、

なかなか、建て替えが正当な理由と認められないのが実情です。

また、立ち退き料を払えば、即、退去可能といったものではなく、

あくまでも、賃貸双方が、金銭以外の事情(上記1.2)に関して、

合意したうえで、立ち退き料が発生するのが原則です。

 

いずれにしても、貸主と借主が協議をして、

退去するかどうかの合意をしなければ、退去ができないのです。

話がまとまらなければ、訴訟に発展するケースもあり、

最終的に、立ち退き料で合意できればいいのですが、

退去がかなわない場合もあるのです。

 

このように、契約がこじれた不動産の整理は大変ですから、

まずもって、ややこしい物件には手を出さないのが、投資家の原則です。

 

 

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。