さあ来い 卒サラ!          ~悔いのないセカンドライフを目指して~

起業とか資格とか。趣味や思い出話など いろいろランダムに

不動産における接道問題

よしをです。

 

長崎県の住宅団地を通る私道をめぐって、

所有する福岡県の不動産管理会社が道路の一部を封鎖して、

通行料を求めている事案が注目されています。

 

この団地は、1960年代に開発された古いもので、

現在、100世帯以上が暮らしています。

団地に接道する不動産管理会社が、

1世帯あたり月額数千円~1万円の通行料を求め、

応じない場合は、車両の通行を封鎖すると宣言しています。

 

私道といっても、ピンキリで、所有者だけが利用している道路から、

今回のように、多くの人が使用するものまであります。

とくに、生活道路として、多くの人が利用する場合には、

公共性が認められるので、

当該の私道の場合は、そのすべて、あるいは大部分が、

建築基準法上の道路」となっていると思われます。

その場合、いくら私道の権利者とはいえ、

一方的に道路を封鎖することについては、

問題があると、いわざるを得ません。

 

しかし、ここには、問題が2つあります。

まず、自動車の通行権という、

団地住民の主張が、正当かどうかということです。

そもそも、通行権というのは、人が生活するために、

他人の土地を通行してもよいという最低限の権利であって、

自動車の通行まで、保証するものではありません。

 

今回の事例でも、自動車の通行は封鎖していますが、

住民の通行は止めていません。

もし、私道に車の通行権を認めてしまうと、

全国各地にある、人がやっと通行できる細い私道を、

車が通れるように、4メートル道路に整備しなければならない、

という話にもなりかねません。

 

もうひとつの問題は、当該の住宅団地からは、

多少大回りにはなりますが、

私道を通らずに、幹線道路に出るルートがあるということです。

したがって、住民が主張する、

生活道路としての必然性は希薄になってしまいます。

 

このように、住民としても、多少の弱みはあるわけで、

不動産管理会社が、一方的に責められる問題でもないのです。

今回の事例における、穏便な解決策は、

管理会社が、通行料を、もう少しリーズナブルに設定するか、

私道を住民か行政が買うか、2つの方法があると思います。

 

不動産管理会社が、金額のダウンを譲って、

住民が合意しやすい落としどころを探るのが現実的でしょうが、

この会社も、不動産の活用がビジネスである限り、

安価な通行料では、割に合わないと考えているでしょう。

したがって、売買が成立すれば、それがお互いにとってよく、

すでに、不動産管理会社から、住民側に対して、

私道全体を3000万円で購入してほしいという打診がありましたが、

住民側は拒否しています。

高すぎると考えたのでしょう。

 

不動産の世界では、「道路半値」という言葉があります。

接道に問題のある不動産は、価値が半減するという意味です。

3000万円は、相当高額に思えますが、

住民のもつ不動産の価額があがることを考えれば、

考えようによっては、実はそれほど高額ではないかもしれません。

 

そもそも、接道の大部分が私道に接しているという、

この団地の開発計画に対して、

許可がおりた理由が、よくわからないのですが、

1960年代の開発ということなので、

このような奇妙なこともあるのかもしれないと感じました。

 

 

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。