不動産における接道問題
よしをです。
長崎県の住宅団地を通る私道をめぐって、
所有する福岡県の不動産管理会社が道路の一部を封鎖して、
通行料を求めている事案が注目されています。
この団地は、1960年代に開発された古いもので、
現在、100世帯以上が暮らしています。
団地に接道する不動産管理会社が、
1世帯あたり月額数千円~1万円の通行料を求め、
応じない場合は、車両の通行を封鎖すると宣言しています。
私道といっても、ピンキリで、所有者だけが利用している道路から、
今回のように、多くの人が使用するものまであります。
とくに、生活道路として、多くの人が利用する場合には、
公共性が認められるので、
当該の私道の場合は、そのすべて、あるいは大部分が、
「建築基準法上の道路」となっていると思われます。
その場合、いくら私道の権利者とはいえ、
一方的に道路を封鎖することについては、
問題があると、いわざるを得ません。
しかし、ここには、問題が2つあります。
まず、自動車の通行権という、
団地住民の主張が、正当かどうかということです。
そもそも、通行権というのは、人が生活するために、
他人の土地を通行してもよいという最低限の権利であって、
自動車の通行まで、保証するものではありません。
今回の事例でも、自動車の通行は封鎖していますが、
住民の通行は止めていません。
もし、私道に車の通行権を認めてしまうと、
全国各地にある、人がやっと通行できる細い私道を、
車が通れるように、4メートル道路に整備しなければならない、
という話にもなりかねません。
もうひとつの問題は、当該の住宅団地からは、
多少大回りにはなりますが、
私道を通らずに、幹線道路に出るルートがあるということです。
したがって、住民が主張する、
生活道路としての必然性は希薄になってしまいます。
このように、住民としても、多少の弱みはあるわけで、
不動産管理会社が、一方的に責められる問題でもないのです。
今回の事例における、穏便な解決策は、
管理会社が、通行料を、もう少しリーズナブルに設定するか、
私道を住民か行政が買うか、2つの方法があると思います。
不動産管理会社が、金額のダウンを譲って、
住民が合意しやすい落としどころを探るのが現実的でしょうが、
この会社も、不動産の活用がビジネスである限り、
安価な通行料では、割に合わないと考えているでしょう。
したがって、売買が成立すれば、それがお互いにとってよく、
すでに、不動産管理会社から、住民側に対して、
私道全体を3000万円で購入してほしいという打診がありましたが、
住民側は拒否しています。
高すぎると考えたのでしょう。
不動産の世界では、「道路半値」という言葉があります。
接道に問題のある不動産は、価値が半減するという意味です。
3000万円は、相当高額に思えますが、
住民のもつ不動産の価額があがることを考えれば、
考えようによっては、実はそれほど高額ではないかもしれません。
そもそも、接道の大部分が私道に接しているという、
この団地の開発計画に対して、
許可がおりた理由が、よくわからないのですが、
1960年代の開発ということなので、
このような奇妙なこともあるのかもしれないと感じました。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。