どっちもどっち

よしをです。
ＴＡＴＥＲＵは、
２００６年に、株式会社インベスターズという商号で事業をスタートし、
アプリではじめるアパート経営をメイン事業に、
提案、建築、管理までを一括でおこなう、
アパート経営プラットフォームで、急成長している不動産企業です。

昨年、ＴＡＴＥＲＵが、投資用アパートの融資にからんで、
オーナーの銀行預金残高を改竄して、
銀行に提出していたというスキャンダルが、明るみに出ました。

ＴＡＴＥＲＵの営業マンは、４０歳代のサラリーマンＡさんに、
「自己資金ゼロでスタートできる」、と謳って投資をすすめ、
１億円の新築アパート（９室）の購入に対して、
３５年のフルローンによる融資を斡旋し、契約が成立しました。
融資をしたのは西京銀行で、金利は２．５％、利回りは６．４％でした。

銀行の審査の前に、Ａさんは、ＴＡＴＥＲＵの営業マンから、
「メインバンクの履歴データがほしい」、という連絡を受けました。
残高が２０万円しかなかったので、Ａさんは提出を躊躇しましたが、
しばらくすると、銀行融資が下りた旨、営業マンから連絡が来ました。
不審に思ったＡさんが、西京銀行に問い合わせをすると、
なんと、自分の銀行口座の残高が、
２０万円から６２０万円に改竄されていたというのです。

残高改竄の報告は、Ａさんのケースに限りません。
投資家Ｂさんの、Ｃ銀行の口座残高は４万円から３００万円に、
Ｄ銀行の口座は、１７万円から６００万円に改竄されていました。
ＴＡＴＥＲＵは、Ｂさんに、合計９００万円の自己資金があるように見せかけ、
改竄された残高を元に、西京銀行が融資をおこなっていました。

ＴＡＴＥＲＵの売上は、年々右肩上がりで、
少し古いデータですが、２０１７年には７００億円近い売上があります。
融資をおこなった西京銀行も、
２０１８年３月決算において、７期連続の増収増益で、
貸付残高も、過去最高を記録しているそうです。
ＴＡＴＥＲＵの融資の大部分が、西京銀行だったという情報もあり、
両社が合意のうえで、
不適切融資を繰り返していた可能性も指摘されています。

それにしても、西京銀行の融資の審査は、あまりにも緩すぎます。
フルローン１億円に対して、自己資金６２０万円は少なすぎるのです。
Ａさんの給与収入や社会的信用にもよりますが、
貸付額の３０～４０％（３０００～４０００万円）の預金残高がないと、
普通は、融資が通らないように思います。

Ａさんに紹介された物件を分析すると、
満室時の家賃収入が月５８万円、銀行への返済は４０万円で、
管理料を差し引くと、手残りは１５万円を切ると思われます。
しかし、９室のうち、２室空けば、即赤字になる状態ですから、
常識で考えても、年間で黒字を出すことは難しいでしょう。

Ａさんは、契約内容に瑕疵があるとして、契約を解除しました。
キャンセルできたのは幸いでしたが、
そもそも、貯金が２０万円しかないような人は、
アパート投資など、やってはいけません。

もし、契約が成立していたら、どうなっていたかというと、
購入時の諸費用のほかに、
物件購入後、半年後に不動産取得税の請求がきます。
約１００万円になりますが、まず、Ａさんは、これが払えません。
さらに、翌春には、固定資産税の請求もきますが、
こちらは、初年度は、１７５万円程度になります。
すなわち、初年度で３００万円弱の税金を支払う必要がありますが、
その財力がないＡさんは、初年度で投資が破綻してしまいます。

ＴＡＴＥＲＵでは、口座改竄の不祥事に対して、特別調査委員会を設置して、
再発防止に努めるとしていますが、
改竄は、一部の営業マンではなく、組織ぐるみだと考えざるを得ません。
さらに、銀行残高の改鋳は不祥事ではなく、犯罪ではないのかと、
疑問に思う次第です。

破綻を承知のうえで購入をすすめる、営業マンもすごいですが、
自己資金ゼロの空手で、１億円の物件を購入できると考える投資家も、
ある意味すごいと思います。

どっちもどっちです。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。