廃墟転貸投資
よしをです。
普通の不動産投資には、ある程度の資金が必要ですが、
資金をほとんど必要としない投資もあります。
空き家転貸というものがそれで、
空き家の所有者と格安で賃貸契約を結び、
入居者をみつけて転貸するというものです。
転貸は宅建業に該当しないので、資格なしで入居者募集ができます。
空き家のなかでも、ほとんど廃墟状態の家に注目した、
廃墟転貸投資について、調べてみました。
廃墟不動産では、まず、空き家を見つけることからスタートします。
自分の足を使って、空き家を見て回り、
電気メーターが回っていれば、家が「まだ、死んでいない」証拠です。
早速、所有者を見つけて、賃貸交渉を開始します。
たとえば、所有者が、固定資産税を年間５万円払っているとすれば、
かりに、家賃を２万円としても、充分魅力があります。
そのようにして借りた、廃墟同然の空き家に、多少の手を入れて、
４万円で転貸するというのが、このビジネスの基本になります。
借り手探しは、地元の不動産会社へのポスティングや、
ジモティーなどのインターネット掲示板を利用し、ほとんど費用をかけません。
昨今は、レトロな家に住みたいとか、ＤＩＹが趣味で、自分で家を直したいなど、
多様なオーダーがあるそうで、客付けには、思ったほど苦労しないそうです。
契約書は、ひな形があれば、自分でつくれそうです。
信用保証協会への加入を条件にすれば、回収のリスクも防げます。
最初は、１軒転貸することができても、月２万円の売上にしかならず、
割が合わないと感じますが、１０軒成立すれば、２０万円になります。
そのように、コツコツ数を積み上げていけば、
ほとんど元手のかからない、不動産ビジネスが成立します。
このビジネスのポイントは、
物件を自分で探し、建物のオーナーとの賃貸交渉も入居募集も、
すべて自力でおこなうということです。
家賃の前払いが必要なので、それがリスクといえばリスクですが、
なんといっても、あとはリーシング勝負です。
もし、自由になる時間があれば、
不動産のアマチュアでも、取り組み可能なビジネスかもしれません。
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不動産詐欺対策
よしをです。
東京都内の一等地における、地面師詐欺が報じられましたが、
大手デベロッパーでも騙されてしまうという、
詐欺師の手口には驚きを隠せません。
個人のレベルでも、不動産詐欺に遭ってしまう可能性がありますが、
詐欺に対しては、畢竟、自己対策をするしかないのです。
法律系の資格取得の勉強をするなかで、
不動産登記についての扱いについて、勉強になることがたくさんあります。
不動産を所有する際は、不動産登記をするべきですが、
実は、登記は義務ではなく、任意ではないが、法律違反ではなく、
無登記の土地が、そこかしこにあります。
また、過去の判例などによると、世の中には、
間違った登記をされている不動産が、実に多いことにも驚かされます。
登記をめぐっては、不動産詐欺の手口として悪用されることも多いので、
注意したいところです。
登記をめぐる詐欺については、不動産売買の際に起こることが多いのです。
たとえば、売るはずの土地が、いつの間にか相手名義になっているとか、
他人名義になっているという詐欺事例があります。
これらの典型的な手口が、売却代金の支払い前に、
不動産登記が、勝手に書き換えられてしまうというケースです。
一般的に、不動産取引においては、
不動産の引き渡しと、必要書類（権利書など）の取り交わしは、
代金の支払いと同じタイミングでおこなわれます。
しかし、詐欺的な取引においては、悪徳業者が買い手の場合、
代金の支払い前に、登記変更に必要な書類の提出を要求され、
悪徳業者が勝手に登記を変更して、
代金を支払わずに逃げるというパターンがあります。
それだけであれば、まだ不動産を取り戻すことは難しくありませんが、
大概の場合、この不動産は、即座に転売されてしまうのです。
転売した相手が、詐欺行為を知らなかった場合、
物件の引き渡しや、代金支払いはしなくてもいいのです。
（代金は、悪徳業者に支払い済み）。
不動産登記の書き換えは、
必ず、代金を受け取ると同時におこなうことが重要です。
この場合の代金は、かならず現金でおこなうことが重要で、
小切手や振り込み証明書には、
偽造の可能性があることを心に留めておくべきでしょう。
これだけの対策で、ある程度、詐欺を食い止めることが可能です。
ほとんどの取引の場合、不動産売買には、銀行融資を伴いますから、
銀行の打ち合わせ室を借りて、契約をすすめることになります。
その場合、司法書士立ち合いのもとで、契約をするのが普通ですから、
司法書士を準備しない不動産業者は、
危ないと考えたほうが、無難だと思います。
また、事前に、業者の素性を調べておくことも、重要です。
ちゃんと登録されている業者かどうかの確認は当然のこと、
国土交通省のネガティブ情報検索システムを使えば、
当該の不動産業者が行政処分を受けたかどうかがわかります。
各都道府県でも、業者情報を教えてくれますから、
これらの情報に触れて、
安心できる業者かどうか、事前に下調べしておくというのも、
詐欺から身を守るヒントになると思います。
とにかく、何度も、石橋をたたいて、たたいて渡ること。
不動産取引に、慎重すぎるというのはありません。
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フラット３５不正問題
よしをです。
ローンの使途は新築および、中古住宅の購入に限られています。
民間の金融機関が窓口になって住宅ローンを組み、
フラット３５を担保に発行される債務の支払いについて、
住宅金融公庫が保証するという、「保証型」があります。
特徴は、終始にわたって、固定金利であることで、
おおむね、１％程度の固定金利が設定されています。
顧客は、経済環境の変化によって、
金利が上昇するリスクを避けることができます。
これが、フラット３５の最大の魅力です。
フラット３５には、そのほかにも、魅力があります。
まず、民間金融機関が設けている、
融資条件（年収や勤務年数など）について、
フラット３５には、規定や審査がありません。
また、繰り上げ返済に関しても、有利な条件が用意されています。
フラット３５では、繰り上げ返済が１０万円から可能であり、
さらには、繰り上げ手数料がかからないという、
民間の金融機関にはない、ふたつの大きな特徴をもっています。
冒頭で触れたように、フラット３５は住宅専用のローンなのですが、
不動産投資に使われているという実態がわかりました。
一般的に、不動産投資ローンの場合、
現在、金利は１％台後半から３％程度、しかも変動制が主流なので、
これが不動産投資に流用されているとすれば、もちろん、不正です。
住宅金融公庫でも、調査の結果、不正流用が確認されれば、
全額返済を求める方針だといいます。
不正流用の一例が報告されていますので、紹介します。
不正が見つかったのは、東京都内のマンション販売業者です。
この業者では、不動産投資家に、フラット３５を流用する手口で、
２年間にわたって、のべ２５０戸の区分マンションを販売していました。
顧客は、２０～３０代の若者が中心で、融資額は２０００～３０００万円、
不正受給の合計は、２０億円を超えるといいます。
本当は、投資目的なのに、住居用と偽って、融資を引き出し、
マンションの賃貸料収入でローンを返済させるという手口です。
この業者の証言によると、顧客は、年収３００万円以下の低所得層で、
借金を抱えている人も多いといいます。
これらの食い詰めの若者をターゲットにして、
投資セミナーやインターネットで、
「借金を帳消しにして、なおかつ不動産も保有できる」などと、
甘言を弄して、勧誘していたそうです。
もし、無審査で低金利の融資を受けられるならば、
わたしだって、いくらでも借金したいと考えます。
なぜなら、わたしには、一定の返済能力があるからです。
しかし、金に余裕のない人に、無理な融資をおこなえば、どうなるのか、
この業者は、顧客の結末がわかっていながら、
犯罪的な営業に、手を染めていました。
少し考えれば、わかりそうなものですが、
フラット３５のローンをマンションの賃貸料で返済する想定だとして、
空室が発生した場合、その間の返済を維持できるのかどうか。
返済だけでなく、つぎの入居者を探す際には、
部屋の原状回復のための費用（補修やクリーニング）や、
リーシング（募集）のためには、管理会社への報酬も必要です。
さらに、不正が発覚し、住宅金融公庫から一括返金を求められれば、
かれらの自己破産は必至ですが、
業者は、リスクについて、何も説明しないまま、ローンを組ませています。
もちろん、一義的な責任は業者にありますが、
甘言に騙される愚かな人には、一端の責任があります。
さらに、自己破産になれば、社会的な信頼を失う結果となるのです。
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こじれた不動産物件はプロでも難しい
よしをです。
不動産の再開発がすすんでいます。
駅周辺の地区は、高層ビルの建設ラッシュで、不動産価格も高騰しており、
一部では、バブル期を彷彿させる、地上げもおこなわれているようです。
そんな名古屋駅周辺の不動産状況について、
気になるニュースを見つけました。
場所は、名古屋駅から徒歩１５分ほどの場所で、
１０棟並びの、それぞれ２階建ての、古い長屋です。
この長屋は、数年前に、当該不動産（土地、建物）の所有者が代わり、
かなり強引な地上げが行われた結果、１０棟中、７棟が退去し、
残りは３棟になりました。
現在も、地上げ業者により、空き家となった隣家の、
玄関口や窓ガラスが破壊されるなど、退去に応じない住民に対して、
業者の嫌がらせが続いているというニュースでした。
このあたりは戦災にも遭っていないそうで、
当該の長屋は、築９０年になり、さすがに建物は古くなりましたが、
映像を見る限り、すぐに倒壊する状態ではなさそうです。
ニュースでインタビューされていた住民のひとりによれば、
住民は、親の代から、この長屋に住み続けていて、
本人も高齢になり、いまさら他所に引越ししたくないということでした。
長年、住み続けた家を離れるのは辛いと思いますが、
その先の事情を冷静に聞いてみると、
同じく、賃貸物件を所有する者として、
正直なところ、この物件の所有者に同情したくなるような内容でした。
この長屋は、もちろん借家であり、家賃は月１８０００円だということです。
古い物件であることを差し引いても、
名古屋駅周辺にあって、このような家賃は考えられません。
駅からの距離など、同じような条件の貸家を探すことは難しいでしょうが、
最低でも、家賃は月４～５万円にはなると推測します。
想像するに、この長屋では、年単位どころか、
数十年にわたって、家賃の改定がされていないようです。
破格の低家賃の家に住み続けている住民にしてみれば、
家への愛着以上に、経済的な面からも、
「この家を離れたくない」というのは、当然の意見でしょう。
一方、所有者にしてみれば、
「さすがに、もう立ち退きを了解してほしい」というのが本音です。
（嫌がらせ行為は問題外ですが…）。
なぜ、このようなことになるのかといえば、
前オーナーの努力不足（家賃の見直しがされていない）もさることながら、
借主が、借地借家法という、
借主保護の色彩の強い法律に守られているからです。
貸主と借主の間で、借家を契約する際には、
期間を定める場合と、定めない場合、いずれも認められています。
解約にあたって、契約期間を定めていない場合は、
貸主から解約申し込みをして、借主の了解を得る必要がありますが、
契約期間が設定してある場合でも、事情は同じです。
つまり、契約期間が終了すれば、簡単に解約できるというわけではなく、
解約するための「正当な理由」が必要になるのです。
「正当な理由」とは何でしょうか。
少し割愛しますが、借地借家法では、以下のように規定しています。
１．貸主が当該不動産の使用を必要とする事情があること
２．当該不動産がどのように使用されていたか
３．立ち退き料（１，２の事情を前提）
たとえば、建物が老朽化している場合、倒壊する危険があれば、
建て替えのための退去は、正当であると認められますが、
通常の使用に差支えがない状態であれば、
なかなか、建て替えが正当な理由と認められないのが実情です。
また、立ち退き料を払えば、即、退去可能といったものではなく、
あくまでも、賃貸双方が、金銭以外の事情（上記１．２）に関して、
合意したうえで、立ち退き料が発生するのが原則です。
いずれにしても、貸主と借主が協議をして、
退去するかどうかの合意をしなければ、退去ができないのです。
話がまとまらなければ、訴訟に発展するケースもあり、
最終的に、立ち退き料で合意できればいいのですが、
退去がかなわない場合もあるのです。
このように、契約がこじれた不動産の整理は大変ですから、
まずもって、ややこしい物件には手を出さないのが、投資家の原則です。
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水上都市構想
よしをです。
先日、国連人間居住計画という、国連の外郭組織が、
水上浮遊歳構想について、会合をおこないました。
参加者は、投資家や学者などで構成されており、
住居から商業まで、さまざまな施設が整った、水上都市の可能性について、
話し合われました。
水上都市構想というと、何やらＳＦの世界の話のようで、
現実味がありませんが、
現実的に、世界の沿岸地区の大都市は、すでに飽和状態にあり、
ベネチアや、南太平洋の島国などでは、
海面上昇などによって、水没の危機に瀕している地域もあるのです。
世界の人口増加に、歯止めがきかない現状にあって、
沿岸地域の破綻にストップをかける、水上都市構想は、
人口問題だけでなく、環境問題の解決策として有力なのではないか、
と、個人的にも考えています。
国連組織などが目指しているのは、
都市化が限界に達した沿岸地域の沖に、衛星都市を浮かべる構想です。
それは、たとえば巨大なタンカーのようなもので、
それぞれ、住居、オフィス、工場、娯楽施設で構成されたパーツを、
いくつもつなぎ合わせて固定します。
対岸との連絡や移動は、船やドローンを活用します。
太陽光や波力エネルギーといった再生可能エネルギーで運営し、
循環水や、雨水の転用などで、
飲料水や工業用水を賄うといった構想です。
そのほかにも、アフリカの沿岸部の大都市にも、
多くの海上（船上）生活者がいます。
国連が研究している水上都市は、
これらの人口爆発地帯を想定しているようです。
都市機能が壊滅状態にある、発展途上国の大都市の状況や、
水上生活者の衛生面など、発展途上国の大都市の実態を考えた場合、
整備された水上都市の建設は、大変意義深いものになると考えます。
建設に当たっては、対岸の都市部と合わせて環境を整備することで、
より大きい効果が生まれるはずです。
水上都市は、非常に夢のある構想であり、
埋め立てよりも、コストを抑えることが可能だといいます。
人口密集地ですから、
将来的な投資効果も、充分期待できるのではないでしょうか。
しかし、残念ながら、日本には馴染まないだろうと思います。
なぜなら、おそらく、水上都市には、不動産としての価値がないからです。
（動産価値はありますが）。
東京、大阪、名古屋など、日本の沿岸部の大都市は、
これまでも、埋め立てをすることで、都市の規模を拡大してきました。
日本の場合、もし、これ以上、土地が必要ということになれば、
埋め立てを選択するだろうというのが、わたしの第一勘です。
日本人は、農耕民族ですから、土地に対する思いが強いのです。
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コインランドリー投資は儲かるか
よしをです。
コインランドリー投資は、
本業が忙しいサラリーマンでも手軽に始めることができ、
安定的な収入を得られるとして、注目を浴びています。
ひと昔前のコインランドリーといえば、
古めかしく、清潔感を欠くイメージを抱きがちですが、
近年では、カフェなどを併設した、おしゃれな店も増えているということで、
若い女性や主婦層を中心に、利用者も増えているようです。
厚生労働省のデータでは、
現在は、全国で２万店舗にまで増加していて、
今後もさらに、店舗数は増加傾向にあると考えられます。
ネットでも、フランチャイズ募集の記事や広告が、やたらと目立ちます。
通常の不動産投資と比べても、収益性が優れる、などと謳っていますが、
実態はどうなのでしょうか。
実際に、コインランドリーがどれだけ儲かるのか。
シミュレーションしてみると、
収益をあげることは、なかなか厳しいということが想像できます。
経費としては、洗濯機や乾燥機の購入金額（もしくはリース代）、
水道や光熱費、清掃などのほかに、
機械のトラブルの費用を、想定しておく必要があります。
水漏れやガス漏れ、機械の故障による返金などの対応も必要です。
清掃についても、オーナーが自分でやるのか、アルバイトを雇うのか…。
このように、費用はもちろんのこと、
管理については、人任せにはできないように思います。
実際に、オーナー自身が現場を見回るなど、
意外と手が掛かるのではないかと思うのです。
コインランドリー経営の特徴として、
開業後、すぐには儲からない可能性が高いということがあります。
それは、店舗の認知に時間がかかるためで、
安定的な顧客がつくまでは、１年ぐらいかかるという、
オーナーの声もあります。
ユーザーに認知されるためには、立地条件が最重要ですが、
コインランドリーは、これからも増加傾向にありますから、
競合店の出店は、最大の脅威です。
つまり、立地の重要性はもちろん、
トラブル処理や清掃など、客対応の優劣や、
競合店の状況など、固定客をつかまえるための課題は多く、
前述のように、すぐに黒字化は難しいと思われるため、
持ち出しを考慮したうえで事業を続けていく経済的な体力がないと、
事業の成功は難しいと思います。
ここまで、悲観的な意見を述べましたが、
コインランドリー投資の成功の秘訣について、
いくつか、アイデアをピックアップしてみました。
まず、出店場所についてですが、
もし、近所に、昔ながらの古いタイプのコインランドリーがあれば、
成功の可能性が高いということです。
つまり、その土地の住民には、
すでに、コインランドリーを利用する文化があるということですから、
近くに清潔な店がオープンすれば、
既存の客は、こぞって新店に移ってくるでしょう。
また、あたらしい店を知ってもらうためには、視認性が重要です。
大通りである必要はありませんが、間口の広い物件のほうが有利です。
さらに、開業時期も重要です。
あるコインランドリー投資家の意見ですが、
秋の長雨を入り口に、冬場は、さらに需要も高まるため、
おススメの開業時期は、９月だそうです。
地域によっては、すでに、
過当競争から、廃業に追い込まれる店舗もあります。
あまり有望な投資物件とは思いませんが、
中古物件の売買も、一部でおこなわれているようです。
労力に見合った収益があげられるかどうか、
個人的には、疑問がありますが、
単なる投資としてではなく、
地域の皆さんに喜ばれるためなど、収益以外の要素も合わせて、
チャレンジするのであれば、いい取り組みだと思います。
たしかに、近所にコインランドリーがあれば、すごく便利です。
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未登記建物
よしをです。
先日、未登記建物を含む、不動産の売り込み情報が、
わたしのアドレスに飛び込んできました。
格安物件だったので、心が動きましたが、
わたしに、「未登記」に関する知見がないため、決断できませんでした。
今回は、不動産の登記について、お話ししたいと思います。
不動産の登記には、「表題部」登記と、「権利部」登記の２種類があります。
「表題部」には、不動産の所在地や地目、地積などが記されています。
「権利部」には、所有権や抵当権が記されています。
不動産登記法では、建物の所有者に、取得（完成）後１か月以内に、
建物の「表題部」登記申請をおこなう義務が、課せられています。
表題部登記は、固定資産税や都市計画税を徴収するために必要な情報です。
一方で、「権利部」の登記は義務ではなく任意です。
権利部の登記は義務ではありませんが、登記をおこなわないことで、
第三者に、当該不動産の権利を主張できないという問題があります。
また、当該不動産を担保にした融資は受けられません。
建物を新築する場合、金融機関から融資をうけるためには、
当該建物に、抵当権の登記が求められます。
つまり、建物の新築とともに、登記がされるのが常識的なケースです。
しかし、融資をうけずに自己資金だけで新築した場合は、
行政や金融機関など、どこからも、登記を要求されませんから、
登記がなされず、未登記の状態が発生するのです。
また、のちに建てられた増築部分についても、
融資をうけない現金決済であれば、登記されないケースもあります。
違法建築の場合は、当然、ほとんど未登録です。
のちに、所有者が亡くなって、事情を知る人がいなくなってしまい、
未登録建物は、さらに複雑な状況を呈することが、少なくないのです。
このような未登記建物を購入する場合、
現金購入であれば、問題はないようにも思われますが、
その時点ではよくても、売却を考えた場合には、
問題の先送りをするだけの結果になります。
なぜなら、次の買い手も現金で購入する必要がありますから、
処分についても、かなり限定的になってしまうのです。
したがって、それらの不動産を購入したのちには、
あらたに、建物の登記をおこなうのが無難です。
登記のためには、本来、建築確認通知書と検査済証が必要なのですが、
おそらく、そのような書類は残っていないでしょう。
したがって、土地家屋調査士の調査を経て、法務局の登記官と、
自分が所有者として認められる方法や必要な手続きを、
調整することになります。
未登記建物といっても、すでに課税されているケースも多くあります。
市町村の固定資産税課が、調査をおこない、
未登記建物を発見して、所有者を確認し、課税しています。
その場合は、登記を経ても、おそらく税額は変わらないと思いますが、
行政が当該の未登記建物を把握していない場合には、
登記することによって、あらたに課税対象になります。
ただし、その場合でも、過去に遡って請求されることはないようです。
繰り返しになりますが、後々のトラブルを回避するためには、
面倒がらずに、未登記建物に登記をすること、
その前提として、土地家屋調査士に調査を依頼することが先決です。
土地家屋調査士の調査費用は、一般的に、
２００㎡以下の床面積の場合で、８万円前後だそうです。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
