不正融資を引き出す悪徳商法

よしをです。
昨今の金融機関の不正融資問題などを受けて、
不動産投資の融資基準が厳しくなり、
各銀行は、サラリーマン投資家に、フルローンを認めなくなりました。

しかし、最近、二重売買契約という手口を使って、
フルローンをつける悪徳業者が、暗躍しています。
二重売買契約とは、不動産販売会社と物件購入者の間で、
取引金額の異なる、二通の売買契約書を作成し、
金融機関から融資を多く引き出す手法です。
二重売買契約というのは、
あたらしい手口ではなく、古典的なものなのですが、
金融機関の融資が厳しくなってから、増えているようなのです。

契約書の一通は、本来の取引価格が書かれてある正式な文書で、
もう一通は、実際より高い金額が記載された、架空の契約書です。
金融機関には、架空の契約書を提出して、
融資審査を受けるという手法です。

金融機関は、賃貸物件への融資をおこなう際、
実際には、物件の担保価値に加えて、実際の入居率や、
融資希望者の属性なども勘案して、融資金額を決定します。

担保価値に対する融資割合を、
６０％に設定している銀行があると仮定します。
取引価格が８千万円の物件について、
担保価値を８千万円と評価した場合、融資上限額は４８００万円です。
一方で、取引価格１億３４００万円の架空の契約書を銀行に提出し、
担保価値が額面通りに評価された場合、
８千万円の融資を受けられることになります。
つまり、この場合、融資希望者は、
８千万円のフルローンを受けられることになります。

これには２つの問題があります。

まず、架空の契約書を金融機関に提出する行為は、
私文書偽造になるということです。
最悪、銀行からの融資が中止される可能性があります。

もうひとつの問題は、
過剰な融資を受けることになり、返済の負担が増すことです。
たとえば返済期間を同じとして、
４８００万円を借り入れた場合と、８千万円を借り入れた場合では、
返済額は、当然ですが倍近く異なります。

二重売買では、さらに巧妙な手口も使われています。
業者が、本来の売買価格よりも高い金額の契約書を作成し、
金融消費貸借契約と決済の間に、覚書を取り交わします。
覚書には、
「売主と買主の協議により、契約金額から〇〇円減額する」、
という記載がしてあります。
銀行には、高い金額の融資額を申し込み、
融資が通ってから、契約内容を書き直すという手法であり、
但し書きがあるため、私文書偽造に該当しないというのです。
（もちろん、これも詐欺行為に該当します）。

悪徳業者は、物件の入居率をごまかすために、
レントロールを偽造することも躊躇いません。
入居を装うために、
郵便受けに架空のネームプレートを書いたり、
部屋にカーテンをかけておくといった小細工をおこない、
銀行の審査をごまかそうとします。

このような手口で、金融機関を騙して融資を引き出すのですが、
契約さえ取れれば、こちらのものとばかり、
業者は物件を売りっぱなしで、その後は一切フォローしません。

フルローン融資を受けられたことで、
「自己資金が必要なくなった」、などと、安心していると、
返済に耐えられず、一気に破綻する可能性があります。
もともと、その物件は、４８００万円の信用しかないと、
銀行が認定しているのですから、
８千万円の返済に耐えられる収益力はないのです。

二重売買が発覚すると、その不動産取引業者は、
融資元の金融機関から、出入り禁止になるだけでなく、
当該の金融機関以外にも、ブラックリストが回るのが通常です。
しかし、これらの業者は、会社や代表者の名義を変えて、
何度でも蘇ってくるので、きりがありません。
買手側も犯罪行為に加担することになることを、
自覚しなければいけません。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。