不動産の時効取得
よしをです。
民法には、
自分のものではない不動産を、一定期間占拠することで、
自分のものにするという制度があります。
他人の不動産を、自分のものにする意思をもって、
一定期間（１０年もしくは２０年）、
平穏かつ公然と占拠することで、
「時効取得」が成立するというものです。
「自分のものにする」ためには、賃料を払っていてはダメで、
賃料も払わずに、平穏に土地や建物を占拠するという、
なんだか「？」な状態です。
これだけでも、充分不思議な制度で、
実際に、こんな事例は見聞きしたこともないのですが、
時効取得の判例には、
「自分の所有する不動産を時効取得する」、という、
さらに不思議な事例があります。
模範解答によれば、ふたつのケースがあるということです。
まず、考えられるのは、
不動産を取得した買主が、登記を忘れていた場合です。
売主が悪意をもって、
第三者に当該不動産を二重に売った場合、
登記を有する第三者が所有権を主張すれば、
登記のない買主は、争いに勝てません。
しかし、買主が１０年間（もしくは２０年間）、
不動産を占有していれば、時効取得が成立し、
登記がなくても、所有権が認められるのです。
もうひとつの可能性は、契約から月日が経って、
売主との間で、契約の内容について争いになるケースです。
この場合も、買主が時効取得を主張すれば、
買主の正統な所有が確認できます。
ただし、時効取得には弱点があります。
それは、時効完成前のトラブルには無力だということです。
最初の例では、
不動産の所有を証明するためには、登記が必要だという、
基本中の基本を知らなかったのか、
それとも、売買を人任せにしていたのか、わかりませんが、
なんにしても、不動産を購入した際に、登記をしないという、
決定的なミスが、トラブルの原因なのですから、
果たして、買主を救済する必要があるのかどうか、
大いに疑問に思います。
ふたつめの例は、登記書類の不備が原因だと考えます。
登記書類は、シロウトが適当に作ったのでしょうか。
不動産売買の際に、
司法書士に、まともな登記書類をつくってもらえば、
売主から契約の不備を突かれることもなかったはずです。
取引から１０年以上たってから、
トラブルになるというのも不思議な話で、
売主と買主は、不動産以外にも、
たとえば相続トラブルとか、ほかの金銭トラブルを、
同時に抱えていたことが原因のように思うのですが、
どうでしょうか。
冒頭部分で、
時効取得のための期間を、
「１０年もしくは２０年」としましたが、
年数の条件の違いについて、少し説明します。
「善意の場合は１０年、悪意の場合は２０年」です。
善意とは、その事実を知らなかったことをいい、
悪意とは、その事実を知っていた、という意味です。
このケースは、当該不動産の登記がないことに関して、
知っていたかどうか、という前提なのですが、
正直、「知らないって、どうよ」、と思います（苦笑）。
したがって、わたしの結論は、
民法に反して、「知らない方が悪い」、ということになります。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
不動産における接道問題
よしをです。
長崎県の住宅団地を通る私道をめぐって、
所有する福岡県の不動産管理会社が道路の一部を封鎖して、
通行料を求めている事案が注目されています。
この団地は、１９６０年代に開発された古いもので、
現在、１００世帯以上が暮らしています。
団地に接道する不動産管理会社が、
１世帯あたり月額数千円～１万円の通行料を求め、
応じない場合は、車両の通行を封鎖すると宣言しています。
私道といっても、ピンキリで、所有者だけが利用している道路から、
今回のように、多くの人が使用するものまであります。
とくに、生活道路として、多くの人が利用する場合には、
公共性が認められるので、
当該の私道の場合は、そのすべて、あるいは大部分が、
「建築基準法上の道路」となっていると思われます。
その場合、いくら私道の権利者とはいえ、
一方的に道路を封鎖することについては、
問題があると、いわざるを得ません。
しかし、ここには、問題が２つあります。
まず、自動車の通行権という、
団地住民の主張が、正当かどうかということです。
そもそも、通行権というのは、人が生活するために、
他人の土地を通行してもよいという最低限の権利であって、
自動車の通行まで、保証するものではありません。
今回の事例でも、自動車の通行は封鎖していますが、
住民の通行は止めていません。
もし、私道に車の通行権を認めてしまうと、
全国各地にある、人がやっと通行できる細い私道を、
車が通れるように、４メートル道路に整備しなければならない、
という話にもなりかねません。
もうひとつの問題は、当該の住宅団地からは、
多少大回りにはなりますが、
私道を通らずに、幹線道路に出るルートがあるということです。
したがって、住民が主張する、
生活道路としての必然性は希薄になってしまいます。
このように、住民としても、多少の弱みはあるわけで、
不動産管理会社が、一方的に責められる問題でもないのです。
今回の事例における、穏便な解決策は、
管理会社が、通行料を、もう少しリーズナブルに設定するか、
私道を住民か行政が買うか、２つの方法があると思います。
不動産管理会社が、金額のダウンを譲って、
住民が合意しやすい落としどころを探るのが現実的でしょうが、
この会社も、不動産の活用がビジネスである限り、
安価な通行料では、割に合わないと考えているでしょう。
したがって、売買が成立すれば、それがお互いにとってよく、
すでに、不動産管理会社から、住民側に対して、
私道全体を３０００万円で購入してほしいという打診がありましたが、
住民側は拒否しています。
高すぎると考えたのでしょう。
不動産の世界では、「道路半値」という言葉があります。
接道に問題のある不動産は、価値が半減するという意味です。
３０００万円は、相当高額に思えますが、
住民のもつ不動産の価額があがることを考えれば、
考えようによっては、実はそれほど高額ではないかもしれません。
そもそも、接道の大部分が私道に接しているという、
この団地の開発計画に対して、
許可がおりた理由が、よくわからないのですが、
１９６０年代の開発ということなので、
このような奇妙なこともあるのかもしれないと感じました。
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地銀の将来が示すもの
よしをです。
地方銀行の苦境が続いています。
地銀のビジネスの基本は、
貸し出し、手数料、運用（有価証券など）ですが、
全国に１００行あまりある地銀は、
いずれの営業分野でも低迷しています。
日銀の低金利政策が定着して、融資による収益性が低くなり、
スマホなどをつかった、あらたな決済方法が普及して、
キャッシュレス化がすすむなど、
銀行にとって、思わぬライバルが登場しました。
その結果、支店を維持して活動する、
従来型の銀行の営業スタイルが、
銀行の負担になっているのです。
メガバンクでは、
すでに、支店を縮小させる方向に向かっており、
ＣＤ機も、メガバンク同士で共有するなど、
固定費の削減に向かいつつあります。
しかし、地域とのつながり重視が、
基本的方針である地銀においては、
支店の縮小には、消極的なところが多いようです。
金融庁の予測では、
２０２８年には、６０％の地銀が赤字になるとされています。
したがって、地銀においても、他業種と同様、
生き残りのために、
再編成をおこなう必然性が大きくなりました。
しかし、統合によって、
同一地域で、特定の銀行のシェアが高くなりすぎると、
独禁法に触れてしまうという、悩ましい制限があり、
このことが、これまで、地銀統合を難しくしてきました。
特例法成立の動きが具体化しつつあります。
これは、指定された期間のあいだに、
統合をすすめてほしいという、
地銀に対する、金融庁のメッセージであり、
実現するかどうかは未定ながら、
これを機に、統合が一気に動く可能性がでてきました。
トップ地銀同士の包括業務提携は、
その先駆けになるかもしれません。
もし、金融庁の施策が通れば、
このほかにも地銀の合併がすすみ、
いずれ、広域化された地銀グループに収斂する
可能性がでてきましたが、
一方で、合併のトレンドに乗れず、
あるいは、あえて独立を保つ地銀もあらわれるはずです。
業界の再編がすすんでも、
銀行の収益構造は変わりません。
このところ、スルガ銀行の不動産投資への、
不適切融資問題などに端を発して、
銀行全般に、不動産投資への融資引き締めが顕著です。
他行が抑え気味の、不動産投資の分野において、
わたしは、これらの小規模の地銀が、生き残りをかけて、
再び積極的に取り組むきっかけになるのではないかという、
ささやかな期待をしているのです。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
お笑い芸人とＳＮＳと不動産
よしをです。
芸能界を目指していた２２歳の青年が、
梅沢富美男劇団に入団しました。
しかし、現実はそんなに甘くありませんでした。
稽古で、振付が少しでも間違っていれば、
たとえ開演直前であっても、舞台に立たせないなど、
梅沢は芸道において、徹底的に厳しく、
青年は、すぐに演劇の壁にぶつかり、音を上げてしまいました。
そして、子どもの頃からの憧れであった、
お笑い芸人を目指すために、
梅沢劇団を逃げるように退団しました。
芸人になってからも、鳴かず飛ばずの時期が続きますが、
２００５年に、日本テレビの「エンタの神様」で突如、ブレイクしました。
しかし、しばらくすると、人気が下がり始め、
テレビに出演する機会が、めっきり少なくなり、
かれは、典型的な一発屋芸人と呼ばれるようになりました。
私生活においても、２００９年に妻と離婚し、
かれが、子どもの親権をもつ、シングルファーザーになりました。
現在に至ります。
その、コウメ太夫が、奇妙な再ブレイク期に入ったようです。
注目されているのは、
かれが、２０１６年に始め、ほぼ毎日投稿している、ツイートです。
そこでは、ネタをアップしているのですが、
ブレイクしているのは、ネタの面白さではありません。
ネタ自体は、まったく、くだらないのですが、
常連ユーザーの辛辣なコメントが、注目されているのです。
「指導くん」というユーザーは、
コウメ太夫の投稿を、７段階で評価しています。
ある日の、指導くんのコメントは、
「それで笑わそうとしている？ 毎回、感情論で怒られてるよね。目の前のことを全力でできない奴に教えても、意味はないだろうけど、とりあえず、面白くなくていいから、笑わそうとしている気持ちを見せて。まずは、そこから変革していこう」、
といった具合です。
すると、この指導系ユーザーに対して、
「指導くんも聞く耳をもってください。指導者としての成長が感じられません」、
と、指導系ユーザーを評価するユーザーが現れ、
さらに、「指導くんを指導するなら、もっと指導者らしい振る舞いを」と、
評価ユーザーを指導するユーザーも現れるといった具合に、
ユーザー同士が、本筋を離れて、遊びはじめるようになったのです。
これまでのＳＮＳの話題といえば、
発信元に対する賛同や、批判や炎上などでしたが、
こういった形で、「遊び」が拡散していくという形は、
実に興味深く、稀有な広がりだと思います。
コウメ太夫は、副業としてアパート経営をしています。
一時、ブレイクしたときに、当時のマネージャーから勧められて、
不動産投資をはじめたということです。
かれが所有するのは、東京都内にある、６部屋の単身型アパートで、
家賃は６万円、月々の収入は、満室の場合は３６万円で、
ローンを差し引くと、２５万円ほどの手取りがあると語っています。
実際のキャッシュフローは、固定資産税が、年間３０～４０万円、
空き室リスクや、その他、諸経費を差し引くと、
手残りは、多くても。年間２００万円程度と推測するので、
これだけで生活するのは、ちょっと厳しいかと思います。
また、このお金を、生活費で使い切ってしまうと、
建物の修繕費など、急な出費に対応できなくなるので、
このお金は、あくまでも、もしものときの保険として、
貯蓄しておくことをお薦めします。
とはいえ、いいタイミングで不動産投資をはじめたと思います。
昨今は、銀行でもノンバンクでも、
アパートローンの審査が厳しくなりましたから、
お笑い芸人には、融資は下りないと思いますよ。
運がよかったね、コウメさん。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
税理士に依頼すること
よしをです。
わたしは、ささやかながら不動産投資をしていますが、
確定申告は、税理士の先生に依頼しています。
自分で申告することも可能だとは思いますが、
生半可な知識では、損をする可能性もありますから、
必要経費と考えて、顧問料をお支払いしています。
しかし、税理士が万能でないというのも、一方の事実です。
税理士試験は、試験科目が３つのカテゴリーに分かれています。
必須科目は「簿記論」と「財務諸表論」、
選択科目は、「消費税法」、「酒税法」、「相続税法」、「住民税」、
「事業税」、「国税徴収法」、となっています。
このふたつは、いずれも租税申告のための重要な法律で、
「選択必須科目」になっています。
すなわち、どちらかの科目は、必ず受験しているのですが、
逆にいうと、どちらかしか受験していないということです。
当然、日々の研鑽は積んでいらっしゃるのでしょうが、
当該の科目が、試験科目であるかどうかは、大きなポイントになります。
法人であれば、「法人税法」に弱い先生に依頼した場合は、
大変都合が悪いことになります。
もうひとつの注目は、相続税です。
相続専門の税理士がいることからもわかるように、
相続税の仕組みは、大変複雑です。
申告する機会も少ないので、
おそらく経験の浅い税理士では、対応が難しいのではないかと思います。
試験を経ずに、税理士資格を取得することができます。
このうち、国税局ＯＢ税理士は、
現役時代の担当分野においては、圧倒的な知識があり、
税務署にも顔がききます。
また、複数の税理士が所属する、税理士事務所や税理士法人には、
専門分野に強い税理士がいますから、安心できます。
ただし、報酬は、個人事務所よりも、高めかと思います。
このように、税理士と契約する際には、
得意分野の確認をしてから、依頼するのがいいと思います。
受験科目を尋ねることについても、別に失礼には当たりません。
ただし、税理士の技量は、依頼してみないとわからないという面もあり、
銀行マンの友人に言わせると、
税理士は、「歯医者と同じ」、だそうです。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
マンション管理者と管理人
よしをです。
あるマンションのトラブルです。
臨時総会で解任した、管理者と称する人物（Ｘ）に対して、
２０年分にわたる使途不明の管理費など、
約７０００万円の支払いを求める裁判がおこなわれ、
現在も係争中だということです。
１９８４年に竣工したこのマンションは、
当初は分譲会社化管理をしていましたが、同社が倒産したため、
区分所有者が自主管理をすることになり、Ｘが「管理者」となりました。
マンションでは、
区分所有者が管理組合をつくり、管理者を置くことになっています。
管理者は、業者が有償で請け負う場合もありますが、無償のケースもあり、
この場合の管理者とは、
すなわち、管理組合の代表者（理事長）のことをいいます。
マンション管理の知識がないと、判りづらいのですが、
分譲マンションには、管理者のほかに、「管理人（有償の業者）」がいます。
Ｘは、前管理人が退職したあと、
区分所有者から委任状をとりつけて、「管理者」になり、
月額１２万円を、管理者報酬として区分所有者から受け取っていました。
前の管理者がいなくなった経緯が、はっきりしないのですが、
発足時の、マンション管理組合の不手際により、
最初から管理者がいない状態だったのかもしれません。
さらに、Ｘは、管理人として、管理費（月額３２万円）も受領していました。
ところが、Ｘは管理人としての仕事をせず、
自分の裁量で、勝手に、区分所有者を管理者補助に指名して、
無償で、日常の清掃などをおこなわせていました。
管理費は、共有の電気代のほかは、すべて着服しており、
建物の修繕はおろか、消防点検やエレベーターの点検、水質検査など、
必要な点検業務は、２０年以上、一切していませんでした。
管理組合の総会も、
分譲会社倒産後は、一度しかおこなわれていませんでした。
そして、最近になって、
マンションの老朽化への対策がまったくおこなわれていない現状に、
さすがに不審に思った区分所有者のひとりが、専門家に相談し、
問題が発覚したのでした。
この問題は、Ｘの不正行為もさることながら、
区分所有者の無関心にも、原因があります。
要するに、管理会社の倒産のあとの、最初の一歩が間違っていたのです。
最初から、マンション管理の専門家に間に入ってもらえば、
こんな事件は、起こらずにすんだのです。
さらに、経年によって、区分所有者が入れ替わるために、
入居者は、所有者と賃貸人が入り乱れて、責任者の所在が曖昧になり、
このマンションは、共有財産としての一体性を維持できなくなり、
問題が長期化、拡大していったのです。
こうなると、このマンションを再生させるのは至難の技です。
とくに、大規模修繕が一切おこなわれていないことが問題で、
裁判の結果、Ｘから、全額取り戻したとしても、とても足りないでしょう。
中古マンションの区分所有を検討する際には、
建物の状態よりも、管理の状況を確認することのほうが重要です。
購入前には、管理組合の活動状況や、
資産状況を確認することができますから、
物件の見た目に騙されないようにしなければなりません。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
建物の耐用年数あれこれ
よしをです。
不動産投資をするにあたって、
建物の耐久年数がどれぐらいなのかは、大変気になるところです。
いわゆる法定耐用年数（減価償却年数）では、
軽量鉄骨造（骨格材３ミリ以下）で１９年、木造で２２年、鉄骨造で３４年、
鉄筋コンクリート造で４７年となっています。
耐用年数というと、建物の寿命のような印象をもってしまいますが、
実はそうではなく、これは、税法で定められた原価償却年数のことなのです。
したがって、実際には築１００年以上の木造住居や、
５０年以上、修繕を重ねて問題なく使用されているビルなど、いくらもあります。
大正５年に建てられ、
炭鉱の社宅として、６０年間にわたって、使用されました。
現在は、炭鉱の閉山から４０年以上が経過し、荒れ果てて、
そのまま使用することは難しいと思いますが、躯体はしっかりしており、
ある建築関係の方の見解では、
修繕すれば、物理的には、あと１００年はもつだろうということでした。
しかし、問題は、不動産としての価値だと思います。
つまり、軍艦島のアパート群については、
使えるといっても、「建築当時の使い方をすれば使える」ということで、
現代の生活のニーズに応えられる状態でなければ、
誰も住みたいとは思いません。
物理的な側面だけをクローズアップして、建物は何年もつかを論じても、
ほとんど無意味だと思うのです。
たとえば、９０年代以前に建てられたマンションにみられる、
いわゆる３点ユニットバスなども、その典型的な例です。
かつては、風呂、トイレ、洗面台がセットになった造りは、
当時としては、合理的だったのでしょうが、
現在では、古いマンションの不人気の、最大の理由になっています。
その意味では、古い趣のある木造家屋を、外見だけを残して、
内部の設備を、まるっとリノベーションして、再利用する方法は、
現代のニーズにも合致した、ナイスアイデアだと思います。
欧州の古い建物は、鉄筋コンクリートではなく、石積みの建物が多く、
経年による躯体のダメージがほとんどないため、
２００年を超えるアパートも少なくありません。
そのように、何世代もが受け継ぎ、歴史を刻んだ建物のほうが、
新築マンションよりも、不動産としての価値が高いといいます。
たとえば、パリの旧市街には一戸建てがなく、すべて集合住宅です。
旧市街は慢性的な住宅不足で、物件が少ないため、
あらたに住居を求める人は、郊外の物件を探すことになります。
郊外に行けば、あたらしいアパートもたくさんあるのですが、
移民などが多いため、治安が悪く、不人気です。
パリでは、旧市街のアパートに住むことがステイタスになっているのです。
ここは、何世代もが暮らす、保守的なパリジャン（白人）の住む場所であり、
いくら裕福な人でも、外国人の入居が拒否されるケースも多いといいます。
パリの古いアパートというのは、
建物の価値に加え、治安やステイタスの面からも、
価値が認められているというわけです。
歴史の浅いアメリカでも、新築よりも、中古住宅への需要が高く、
古い邸宅にはプレミアムがつくなど、人気があるそうです。
日本では、法定耐用年数が重要視されています。
すなわち、法定耐用年数に応じて、
融資を受けられるかどうかが決まるため、
古い建物には、ローンの審査が下りません。
たとえば、文化財的な価値のある巨大な日本家屋を、
住居として購入できるのは、現金で買えるひとだけです。
家屋を旅館やレストランに改造して使用する場合なら、
事業融資を受けられるため、転用可能な場合もあるでしょうが…。
したがって、古い建物は、どんどん壊されて、
更地として売り出される運命となります。
（土地だけなら、融資がつくため）
法的な制限を受け、
その結果、新築を重要視し、促進する、日本の不動産事情は、
住宅産業の振興という国策によるものでしょうが、
世界基準においては、特殊なのかもしれません。
今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。
