不動産の時効取得

よしをです。

民法には、

自分のものではない不動産を、一定期間占拠することで、

自分のものにするという制度があります。

他人の不動産を、自分のものにする意思をもって、

一定期間（１０年もしくは２０年）、

平穏かつ公然と占拠することで、

「時効取得」が成立するというものです。

「自分のものにする」ためには、賃料を払っていてはダメで、

賃料も払わずに、平穏に土地や建物を占拠するという、

なんだか「？」な状態です。

これだけでも、充分不思議な制度で、

実際に、こんな事例は見聞きしたこともないのですが、

時効取得の判例には、

「自分の所有する不動産を時効取得する」、という、

さらに不思議な事例があります。

模範解答によれば、ふたつのケースがあるということです。

まず、考えられるのは、

不動産を取得した買主が、登記を忘れていた場合です。

売主が悪意をもって、

第三者に当該不動産を二重に売った場合、

登記を有する第三者が所有権を主張すれば、

登記のない買主は、争いに勝てません。

しかし、買主が１０年間（もしくは２０年間）、

不動産を占有していれば、時効取得が成立し、

登記がなくても、所有権が認められるのです。

もうひとつの可能性は、契約から月日が経って、

売主との間で、契約の内容について争いになるケースです。

この場合も、買主が時効取得を主張すれば、

買主の正統な所有が確認できます。

ただし、時効取得には弱点があります。

それは、時効完成前のトラブルには無力だということです。

最初の例では、

不動産の所有を証明するためには、登記が必要だという、

基本中の基本を知らなかったのか、

それとも、売買を人任せにしていたのか、わかりませんが、

なんにしても、不動産を購入した際に、登記をしないという、

決定的なミスが、トラブルの原因なのですから、

果たして、買主を救済する必要があるのかどうか、

大いに疑問に思います。

ふたつめの例は、登記書類の不備が原因だと考えます。

登記書類は、シロウトが適当に作ったのでしょうか。

不動産売買の際に、

司法書士に、まともな登記書類をつくってもらえば、

売主から契約の不備を突かれることもなかったはずです。

取引から１０年以上たってから、

トラブルになるというのも不思議な話で、

売主と買主は、不動産以外にも、

たとえば相続トラブルとか、ほかの金銭トラブルを、

同時に抱えていたことが原因のように思うのですが、

どうでしょうか。

冒頭部分で、

時効取得のための期間を、

「１０年もしくは２０年」としましたが、

年数の条件の違いについて、少し説明します。

「善意の場合は１０年、悪意の場合は２０年」です。

善意とは、その事実を知らなかったことをいい、

悪意とは、その事実を知っていた、という意味です。

このケースは、当該不動産の登記がないことに関して、

知っていたかどうか、という前提なのですが、

正直、「知らないって、どうよ」、と思います（苦笑）。

したがって、わたしの結論は、

民法に反して、「知らない方が悪い」、ということになります。

今回も、このブログを読んでいただき、ありがとうございます。